高成數按揭助上車
日期：2014-09-01
近月樓市回勇，中小型單位更加是跑贏大市，多個屋苑均出現上車人士積極追價；自5月中政府微調雙倍印花稅措施，市場上之準買家解讀為減辣序幕，入市信心大增，遏抑多時的剛性需求立時釋放出來，造就6月份樓市即現小陽春。交投大增支持下，中小型物業的價格已由今年低位上升近8%，比較大型單位升約4%，上升力度明顯較大。8月份二手樓市雖再現拉鋸，但仍偶有新高價成交個案浮現。樓價持續高企，工資升幅卻脫節，不少用家礙於首期問題難於上車，在這情況下，今年市場上對於高成數按揭的需求亦明顯增加。以確實提取貸款之個案計算，以往按揭成數高於7成之用家比例一般不會超出20%，但根據中原按揭的客戶個案統計數字，今年6月及7月份的高成數按揭(按揭成數於70%以上至90%)用家比例已達28%。
鑒於7成按揭上限規定，現時借款人若要申請高成數按揭貸款，一般是向銀行申請按揭保險計劃，借款人需要支付一筆按揭保險費(又或將保費加借於按揭額內)，費用由貸款額之0.55%至3.55%不等。08年金融海嘯前，自用物業的買家可透過按保計劃申請高達樓價95%之按揭貸款，樓價上限更高達2,000萬元，當年亦設有租住物業按保計劃，為買樓收租人士提供高達樓價85%之按揭貸款。海嘯後連番按揭收緊措施出台，目前只有樓價不多於400萬元之自用單位方可透過按保計劃申請借足9成按揭貸款，450萬至600萬元單位最高可達8成按揭，超出600萬之單位以及所有租住物業已不獲接納申請按保計劃。
從上述可見按保計劃之承保範圍已大幅收窄，但即使如此，近月採用高成數按揭的用家卻有增加趨勢，當中除了是中小型物業交投暢旺所帶動外，亦反映運用高成數按揭上車及減低首期負擔的需求同步趨增。最近有金融機構推出全新高成數按揭產品，一手物業方面，批出之按揭成數高達樓價之85%，又或按揭額高達800萬(以較低者為準)，二手物業方面，按揭成數亦高達樓價之80%，又或按揭額高達800萬(以較低者為準)，約500萬或以下上車物業之按揭成數更可高達90%，可謂迎合當前市場需求。
在審慎管理信貸風險的前提下，上述按揭計劃只接受自住物業的用家申請，並且需有較穩定良好的還款能力。現時買樓剛性需求仍大，此計劃讓上車或換樓人士之首期可低至10%至20%，大大減輕了首期負擔，並降低入市門檻。以一個家庭準備在二手物業市場購買一個約800萬之3房單位自用為例，不像一手新盤，二手物業不會有二按付款辦法供選擇，按照目前按揭措施，夫婦原只可向銀行申請高達6成按揭貸款，基本首期需達320萬元；若透過上述計劃則可獲得高達8成按揭貸款，基本首期大減一半至160萬元。有關按揭息率為首三年定息2.3%，屬於市場低息水平，加息周期重返在即，借款人在定息期內可有鎖定還款額的保障，無需擔心供樓擔子突然暴增; 而且息率以劃一計算，無需分開一按二按。
留意此計劃之借款人同樣需要支付一筆類同按揭保險費之手續費，但借款人可選擇將手續費加借於按揭貸款內一併供款。高成數按揭的優點是買家只需藉着低首期資金置業，但槓桿風險始終較高，借款人宜先衡量自己財務狀況是否適合採用有關計劃。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
