不同準則下之供樓負擔
日期：2014-09-15
近月樓價重拾升軌，上車盤升勢尤其淩勵，政府於8月份公佈的半年經濟報告指出目前供樓負擔已達54%，若息率上升3厘，數字將升至70%，呼籲市民注意風險。相信讀者不時會聽到市場人士提及「供樓負擔」數字，所指的供樓負擔實質有兩大類別：-
第一個是根據既定準則計算出來的置業負擔參考數字，例如是按假設單位呎數及平均樓價、按揭年期、按揭成數及息率對比私樓家庭月入中位數計算出來，用同一準則衡量當前入市負擔會否高於歷史平均水平；另一個是關於樓宇按揭借款人的實質供樓負擔數字，正確是供款佔入息水平。本文先集中討論前者，供樓負擔是一般用作評估樓價水平對比大眾負擔能力的參考數字。政府提及的供樓負擔是以一個45平方米(即約484平方呎)的單位、承造7成揭、20年供款期，相對私樓住戶入息中位數計算出來，由於數字高於20年長期平均數47.2%，故可反映市民面對目前高企樓價，置業負擔能力較前降低。
市場上有不少機構亦發佈類同供樓負擔數字，但採用的假設準則不同，事實上，以不同準則計算出來的供樓負擔數字相差甚遠，例如採用的樓房面積及呎價不同、按揭成數或年期不同，數字差幅已很大。筆者亦嘗試根據現時平均樓價水平計算供樓負擔，以一個600呎兩房單位為例，若以7成按揭、P按*息率2.15%及20年還款期計算，按目前私樓的家庭入息中位數作對比，供樓負擔數字已達59%；但若然以一個較細的500呎單位計算，數字即降為49%。根據金管局統計，目前新批按揭的平均供款年期已達25年，而非20年，市場上亦高達8成借款人選用H按*，而非P按，若改為以25年期及H按為基準計算，供樓負擔數字便再降為40%。
上述數字是以私樓家庭住戶入息中位數作對比，再仔細看一點，這個中位數字可再劃分一類為從事經濟活動的私樓家庭住戶入息中位數，意思是至少一位家庭成員是從事經濟活動。實則上，大部份置業人士需要借取按揭貸款，他們都是具有還款能力的勞動人口，故大多數屬於從事經濟活動的家庭住戶，若改為以這個數字作對比，上述供樓負擔數字便會再進一步降至34%。
從以上可見，以不同準則計算出來的供樓負擔數字可以出現很大的差幅，儘管如此，若以同一基準比較歷史數字始終具有參考價值。例如將目前供樓負擔數字與97年比較，可以肯定的是會出現很大差幅。現時平均樓價已超越97年水平，照道理現時供樓負擔數字應該較高，但事實卻完全相反，若劃一以500呎單位、7成按揭及20年還款期計算，97年供樓負擔數字曾高達103%，主要原因是當年按息大幅高於現時水平，而市民平均收入亦較低所致。現時平均按息約於2厘水平，97年則高達9-10厘，以300萬貸款額及20年期計算，月供已相差約13,000元；而現時私樓家庭月入中位數較97年高出約達40%。從以上數字可預見，若然未來息率重返加息軌道，而樓價水平維持的話，供樓負擔比率便會顯著上升，假設息率上升3厘，以上述同一準則計算之供樓負擔便會由49%升至64%，市民若想置業供樓將變得更吃力。
不過，以上供樓負擔數字一般作為大眾入市及供樓能力的參考指標，並不等同於目前業主或按揭借款人的實質供樓負擔比率水平，下期再談之。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
