供樓負擔此不同彼

日期：2014-10-13

上期提及供樓負擔數字可有兩大類別，第一類是按目前樓價、既定準則及市民收入計算出來的置業負擔數字，以作為當前大眾入市及供樓能力的參考指標；本文集中討論的是另一類關於業主的實質供樓負擔數字，正確來說是供款佔入息水平。

筆者嘗試以有關住宅按揭統計數字對比大眾入息水平作參考，根據金管局最新8月份統計數字，住宅物業之平均新批按揭額為315萬、平均按揭成數是56.4%，而按揭年期長達309個月即25.8年，按上述平均統計數字以81.9%借款人選用之H按息(目前約為1.93%*)計算，得出有關借款人的供樓負擔數字是41.5%；以上用作對比的是大眾入息數字，若單以供樓業主的入息水平計，相信數字再降低一些。金管局早前就曾指出，目前供樓業主的供款佔入息水平約為35%，屬於健康低水平，以這個數字對比政府指出的置業供樓負擔(按樓價計出按揭供款對比大眾入息)達54%高水平，當中出現頗大的差幅，反映一邊廂不少市民上車困難，另一邊廂已置業人士的供樓負擔實質不高，屬於資金較充裕及還款能力較強的一群，可見財富縣殊隙罅頗大。事實上，2011年人口普查結果曾指出，佔6成業主已沒有按揭供款需要支付，雖然已屬數年前的數字，但可知過半數業主實際上是沒有供樓負擔。

政府自09年起推出多項樓按措施，當中有關壓力測試的規限在一定程度上亦推低了樓按借款人的供款佔入息比率(Debt Servicing Ratio, 簡稱DSR)。DSR指借款人的每月總債務(包括按揭、私人貸款及分期付款等)還款金額佔入息的比率，按目前樓按措施，若屬於首套房按揭，借款人的DSR不可超過50%，但意思並非是供款額不多於入息一半便可獲批按揭，因為借款人還需要通過息率壓力測試，需假設按息上升3厘後之DSR不超於60%；計及壓力測試後，以25年還款期計，基本DSR的要求是不可超於43.6%，若以30年還款期計算，基本DSR上限再降為41.5%，即是借款人每月總供款額不可多於入息之41.5%。

若按揭物業已屬於第二套房或以上，DSR規限便會進一步收緊至40%，計及壓力測試後之DSR亦不可超越50%，以25年按揭年期計，實質上借款人的月供金額不可多於入息之36.3%，以30年期計再降為34.5%。若然借款人能顯示有關物業是供直系親屬作自住用途，則第二套房仍可按照首套房DSR計算方式，但對於借款人已擁有或擔保兩個或以上按揭物業，則不可獲得豁免。

為了符合壓力測試的審批要求，近年不少人選擇較長的按揭年期，以降低每月還款額。試舉例子，買家入息約30,000元，希望購置一個約450萬之單位，承造7成按揭，若以20年還款期計，月供約需16,000元，DSR已達53%，超出上限；但若改用30年還款期，月供即降至約11,880元，DSR亦降為40%，並可通過壓力測試。不過，選用較長供款年期的借款人需留意，未來息率一旦回升，每月供款的增幅亦較大，故需小心計算清楚。假設上述物業之買家月入27,000元，以7成按揭、30年還款期計算，DSR約為44%，看似符合供款佔入息比率之基本要求，但實際上銀行是不會批出按揭，因為假設息率上升3厘後之DSR已達64%，未能通過壓力測試。

目前按揭供款期上限為30年，選用長按揭年期確可減輕每月供款負擔，相對較容易獲銀行批核上會，但缺點是累積支付的利息較多，亦需留意若然借款人年齡較大又或樓齡較高，亦未必可獲銀行批足30年按揭年期。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳