如何以資產水平申請按揭？
日期：2014-11-10
借款人申請按揭貸款過程中，銀行需衡量借款人的供款能力，一般來說，銀行會要求借款人提供基本入息証明如稅單、糧單、薪金入帳銀行紀錄等，若果入息是屬於每月固定類別，一般只需提供最近3個月証明，若然入息是屬於非固定浮動類別，則需要提供最少6個月証明；銀行會根據債務供款佔入息比率的上限規定作出評估。
除了上述，銀行還有另一款衡量供款能力的方式，就是按借款人的資產水平進行評估。這種以資產水平基礎申請按揭的方式在市場上並不普及，大約只佔整體按揭申請之5%，除了是因為申請人本身需要擁有充裕的資產，審批要求很高之外，根據金管局現行措施，以資產水平基礎申請住宅物業，可獲銀行批出之按揭成數不高，最高僅為4成，若屬於第二套房或以上之按揭貸款，按揭成數降至3成。再者，礙於風險較高或計算方式較複雜之緣故，市場上亦非所有銀行均會接納以此方式評估供款能力。
接納以資產水平申請按揭的銀行，普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值(net assets)指持有之資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要証明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等，但當中有部份類別的資產價值需要打折扣後方可納入計算，銀行之間的計算方法亦有所不同，現金存款一般可獲100%納入資產值，但對於股票或基金類別，有些銀行同樣接納市值之100%作為資產值，但亦有部份銀行僅接納其市值之50%，至於物業或車位類別，大部份銀行只可按有關估值之50%納入資產值。
若以樓房物業價值作為資產值申請按揭，需特別弄清資產「淨值」的計算方法，而銀行之間對於資產淨值的計算準則亦有不同。如有關物業尚有未清還之按揭貸款，而銀行只可計算物業價值之一半作為資產值，便等於需將物業估值之50%扣減按揭餘額，假設借款人擁有一個現時估值500萬元之物業，尚有按揭餘額100萬元，可納入計算的資產值便為150萬元 (500萬元X 50% – 100萬元)；當中若借款人尚有其他債務，亦需從資產值扣除負債金額方可得出資產淨額。不過，有部份銀行對於計算資產水平方面較保守一些，例如按上述例子，有個別銀行會將已扣除的按揭額再撥入債務計算，即是將上述已扣減按揭額的150萬元資產值再減去100萬元按揭債務，那麼資產淨值便只剩下50萬元了。留意若然持有物業之業主不只一人，那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，例如是以長命契(Joint Tenant)形式持有，便需先將物業價值扣減一半；若以分權契(Tenant In Common)形式持有，則按持有業權之權益比例計算資產值。
以借款人購買一個價值600萬元之單位為例，假設借款人準備以沒有按揭之現契物業計算資產水平，現契物業估值最少需達1,200萬元；若有關物業資產仍尚有未清還之按揭，假設按揭餘額是200萬元，有關物業資產估值便最少需達1,600萬元 (1,600萬元X 50% – 200萬元 = 600萬元)，才符合基本審批要求，而有關按揭成數最高達4成，即可獲批之按揭金額最高為240萬元。
這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息証明的客戶，而銀行接納以資產水平為基礎的按揭申請，亦有利於吸納資金實力雄厚兼且潛在交叉銷售機會高的優質客戶。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
