從歷史看息率與樓價之關係
日期：2014-12-15
港息仍處歷史低水平，本港經歷逾六個超低息年頭，未來必然掉頭回升，一旦加息，不少人憂慮對樓市有負面影響，究竟息率回升是否必然會衝擊樓市？參考過往歷史，讀者會發現「息率降樓價升」並不常見，相反是「按息樓價齊升」的現象佔多。
樓價調整非單一因素推動
照道理息率回升等於借貸成本增加、供款能力減弱，很自然會影響入市意欲，不過，樓價上升或下跌並非單由息率推動，而是受一些複合因素影響，例如就業狀況、買家需求及樓宇供應量、買家對樓市前景及樓價的預期、投資回報等等，至於息率是否低水平亦屬於相對性，例如按揭借貸成本相對於租樓支出或租金回報來說屬於偏高與否。所以，要衡量按揭借貸成本，應計及通脹率元素作比較，才較有效用性，即是將現時按息(名義按息)減去通脹率，以得出一個實質按息率。
實質按息對樓市發揮影響力
96年按揭息率高達10厘，但樓價仍然急速上揚，實際上，那個年頭經濟增長動力大，減除高通脹率計算，實質按息僅約２厘多低水平，當年勞工市場蓬勃，處於3%以下之低失業率狀態，社會上充斥買磚頭保值抗通脹的意欲，加上樓價升勢凌厲造就市民普遍對樓市前景樂觀。
97年一場金融風暴催化樓市泡沫爆破，樓市繼而展開長達6年的跌勢，期間按息曾逐步下降，但對樓市仍沒有提振作用，樓價大趨勢仍是拾級而下；主因是當年持續經濟低迷，更出現長達數年的通縮期，計及通縮期因素，實質按息反而曾高逾10厘水平。通縮期變成現金為王，消費意欲低沈，加上就業市場疲弱，即使03年名義按息降至歷史低水平，但期內失業率高達9%，通縮未除，樓市仍然亳無起色。
04年香港步出通縮，市民對經濟前景轉為較樂觀，促使樓市轉勢止跌回升。05年香港正式進入加息周期，但期間樓市未有受到打擊，反之是平穩向好發展，期間經濟好轉，重拾增長動力，失業率回落。
從以上可見，歷史上名義按息與樓價齊升齊跌的現象較多，而減去通脹率的實質按息與樓價則多呈相反走勢，這亦較貼近實際狀況，一般情況下，經濟轉差便得減息救市、經濟過熱便得加息調節，所以不難理解即使減息期間，市民入市意欲可能仍然薄弱；相反加息期內置業投資的信心未必受影響。
08年金融海嘯之後，按息降至歷史新低，香港樓價於隨後幾年不斷攀升，升幅逾倍，被解讀為按息下跌推動樓價上升，與上述名義息率與樓價齊升的情況相反，但實際上亦是基於實質按息下跌至歷史低水平所致。海嘯後多國推行寬鬆貨幣政策，熱錢流入本港推低銀行同業拆息至異常低水平，09至10年市場主導之H按息更低至不足１厘，這六個年頭之實質按息，減去通脹率後絕大部份時間均處於負利率水平，供樓成本異常低廉，並大幅度低於租金支出，普遍達3-4厘之租金回報亦大幅高於按揭成本。海嘯後香港息率降至超低水平，但港美經濟狀況縣殊，美國數年間仍在復蘇邊緣掙扎，反之香港背靠中國，經濟短時間已回復可觀增長，加上熱錢湧入銀行體系，推高置業需求及資產價格。
支持樓市因素或現變化
從上述歷史樓價走勢，有一點值得留意，未來一些支持樓市的因素將慢慢出現變化，若息率重返加息周期，利率環境將由負變正，實質借貨成本將上升，租金回報相對減少；而未來樓宇供求失衡情況亦將逐漸紓緩，業主買家宜作適當衡量。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
