2015樓按息率走勢

日期：2015-01-12

筆者預期美國最快需於下半年時間才會啟動加息，加息步伐料相當溫和，亦未必需要立刻進入一個常規性加息周期，估計今年底美息仍處不足１厘水平。前文曾提及香港息率基本上跟隨美國走勢，但息率調整步伐未必完全同步，調整幅度亦不一定需要完全相同，可視乎本港資金流向變化及充裕狀況。本港對上一次加息及減息周期的調整幅度均少於美國，而香港上一次進入加息周期的時間足足較美國遲9個月。目前本港銀行體系結餘仍然處於超逾2,000億元之高度充裕水平，若然資金流向變化不大，港息便有條件遲於美國加息; 筆者估計本港最優惠利率(P)直至今年第3季仍會維持不變，換言之，P將由08年第4季起維持不變長達７年之久，若然Ｐ於今年底前出現調整，相信回升幅度亦僅於半厘之內。

至於銀行同業拆息(HIBOR)走勢，相信上半年大致平穩，雖然美國已結束量化寬鬆措施(QE)，但未有削減資產規模，而歐日繼續維持高度寬鬆的貨幣政策，估計美國加息前本港資金大量流出的機會不大，縱觀環球經濟環境，香港仍吸引資金流入或停泊，拆息(H)於上半年變化不會太大，但下半年呈現暗湧，若美國啟動加息，拆息(H)將隨美息走勢及資金流向變動而回升，若然資金流出規模較大，拆息(H)有機會早於最優惠利率(P)回升，而由於拆息(H)現仍處於異常低水平，與P之息差亦較歷史平均水平拉闊，故回升幅度有機會大於P。

以對上一次加息周期為例，美國於2004年6月底啟動加息，香港未有跟隨，及至2005年3月才正式展開加息周期，P開始進入升軌。但拆息(H)已早於加息周期前逐步回升，04年5月時之平均拆息為0.09厘，及至05年2月份時，平均拆息已升至1.27厘，當時本港未進入加息期，然而拆息已上升達1.18厘；而累計加息期內之升幅，P之升幅為2.75厘至3厘，而拆息(H)則高達4厘。

那麼，若然拆息(H)升速可能較快，升幅亦可能較大，H按用家豈不是受影響最大?根據金管局住宅按揭統計，Ｈ按由去年2月起成為按揭市場主流計劃，是自2011年後再度成為市場受歡迎按揭產品。14年11月份H按選用比例達84%，已是連續5個月穩企80%以上水平。去年至今H按再度流行，其中一個主因是銀行普遍將H按封頂息率降至與P按息看齊，大大降低H按的波動性，目前H按息約於1.93%水平，其封頂息率一般低至P-3.1%，即目前為2.15% (P: 5.25%)，換句話說，即使拆息(H)果真率先回升，P卻未有變動，H按息率亦只會上升約0.2%，與P按息一致，而不會大幅抽升，這是H按設有封頂息率之優勢，故受用家歡迎。

本港新造樓按息率方面，去年平均新批按息稍為回落，由2013年約2.2%降至2014年平均處於2%水平，下降0.2個百分點，主要原因是去年H按選用比例持續上升，而Ｈ按實際息率較P按為低，故令去年整體新批按息出現輕微跌幅。今年樓按競爭持續激烈，若沒有突變因素導致風險增加，相信銀行不會輕易上調新造按息，今年上半年新造按息大致上應變化不大，但隨着下半年息率走勢或出現調整，年底前本港按息便有機會掉頭回升，然而息率調整步伐及幅度將會相當溫和，預料今年整體上低息環境仍會持續，平均新造按息處於2.5%以內水平。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳