優化審批準則並非收緊按揭

日期：2015-02-02

金管局於1月19日向銀行發出指引，主要針對兩個範疇，其一是銀行在計算租金收入作為借款人的入息証明時，由最多可計入租金之80%，降至60%至70%。另外是對於一些聲稱是營運公司，但實質沒有業務運作，與空殼公司無異的企業借款人，銀行應根據現行樓按措施審批貸款，而不應獲得按揭措施上之豁免。

指引發出後，市場廣泛報導，有指是次指引等同再次出招，收緊按揭，恐影響投資意欲；不過，筆者認為，是次指引旨在將審批準則合理化，屬於優化審批準則多於收緊按揭，對市道影響亦相當輕微。在計算按揭借款人之供款佔入息比率當中，銀行一向可將借款人的租金收入納入計算，在指引發出前，銀行計算準則不盡相同，部份銀行將租金之80%列作入息計算，有部份銀行則只計入租金之70%，是次金管局訂明，在有租金收入証明的情況下，有關租金扣減率一律不可少於30%，即銀行最高只可計入租金之70%作為入息，而非80%或以上。事實上，筆者認為是次調整針對現實情況是更為合理化的，因為持有出租物業亦涉及一些支出如差餉、地租、管理費、維修費及物業稅等，總額一般超逾20%。以一個月租$25,000之單位為例，單計及差餉、地租、管理費及物業稅之總支出已佔全年租金收入約27%，還未有計及維修費；故是次指引將租金扣減率調整至30%，在審批角度上較為合理，亦是管理信貸風險的正面做法。

受這項修訂影響的潛在買家以投資者佔最多，其次是持有物業收租的家庭主婦、退休人士等，但有關影響屬於相當輕微，原因是目前市場用家主導，投資者比例不高，而投資者在入市前，一般會預留較充裕的首期資金及按揭供款額。由於有不少前線銀行職員建議有樓收租的客戶提供租金收入証明，以便更簡單快捷計算供款能力，故去年採用租金收入作為供款証明的個案有增多；不過，實質上，並非大部份按揭申請客戶均知悉或掌握以租金收入計及入息之方法，此方法在市場上暫未算普及。再者，在指引發出前，市場上不少銀行已就租金收入採用30%扣減率，只有少部份銀行採用20%扣減率，故是次租金扣減率指引，對市場影響不大。

目前亦有部份銀行接納以「假設租金收入」列作入息計算，原因是借款人擬將物業出租，但並未成功，未可出示租金証明，銀行便以市值租金再打折計算，對於這類沒有租金証明之個案，由於信貸風險較高，租金之扣減率則調整至不可少於40%，即銀行最多只可計入租金之60%。

指引又提及，銀行向營運公司提供以物業作抵押的信貸融資時，應嚴謹確定有關企業借款人是確實有業務運作的公司，否則不應豁免按揭措施之規定。對於經營業務的公司，銀行一般要求借款人提供公司稅單、商業登記證、最近三年已審核之財務報表及顯示最近半年現金流之銀行月結單等，並會評估公司業務性質、年資及商譽等，當中若顯示公司並沒有實質業務，又或屬於空殼公司，則一般不會視作公司信貸融資，需由董事或股東作私人擔保並提供足夠入息証明，銀行亦需跟從樓按措施審批按揭。事實上，這是合乎審批準則的合理做法，是次發出指引，相信主要是避免個別銀行對於營運公司作出較為寬鬆的詮釋，屬於加強管理信貸風險，而非收緊按揭。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳