家庭負債創新高=樓按風險增加？

金管局於早前指出，家庭負債佔本地生產總值(GDP)比率已達64.2%之歷史高位，擔心信貸風險日益增加，若樓市升勢持續，不排除再推出逆周期樓按措施。以上所指本地生產總值主要是反映社會生產水平及市民收入，而家庭負債包括住宅樓宇貸款、私人貸款及信用卡墊款。若果家庭負債佔比GDP之數字處於歷史高水平，某程度上反映市民多了借貸，但收入沒有同步增長，政府為此有所隱憂，因為目前息率仍處於低水平，一旦息率回升，市民債務支出將明顯增加，而未來外圍環境充滿變數，若經濟逆轉，市民應付債務能力將會下降，金融風險亦會增加，此之知所以政府勸喻大眾勿對負債比率上揚掉以輕心。

然而，我們能否單看家庭負債佔GDP這數字去衡量樓市出現信貸風險？這點卻值得商榷。筆者同意，這數字可反映大眾整體負債增加，有一定參考價值，但要留意，此數字之家庭負債除了樓按貸款，亦包含了私人貸款及信用卡墊款。而政府亦曾指出，去年家庭負債比率上升主要由私人貸款及信用卡墊款之增長帶動；換言之，家庭負債佔GDP比率創新高並非源於樓按貸款。目前利息仍處超低水平，低於通脹率，不難理解市民多借私貸作不同用途，但借私貸的人卻不一定同時有未償還樓按貸款或信用卡債務，故此家庭債務增加有可能是借貸的人多了，累積起來的債務亦多了，卻不一定等於買樓的人的債務負擔增加了。

要衡量樓市有沒有過度借貸，亦可多參考兩方面數字，一是業主的實質供款佔入息比率，另外是樓按貸款的平均按揭比率，兩者有沒有偏高。供款佔入息比率當中所指的供款，基本上已包括所有債務項目如物業按揭、私人貸款、信用卡借貸、汽車貸款等之供款，根據金管局的數據，目前樓按借款人的平均供款佔入息比率約為35%，即是業主的每月按揭供款連同其他債務還款佔去入息平均為35%，屬於健康低水平。事實上，在現行樓按措施中，每月總債務的還款額佔入息的比例已規定不可超出既定上限，並須符合假設息率上升3厘之壓力測試，以確保借款人有充足的還款能力。而另一方面，現時銀行批出住宅物業的平均按揭比率即按揭成數約為55%，反映樓按借貸大致處於低槓桿水平，買家整體上沒有利用大量借貸入市。以上數字可以得出，現時能入市或已置業的人士一般有足夠的還款能力及防守力，首期資金亦較充裕；而在樓按市場方面，並沒有出現過度借貸。

當然，以上只是衡量樓按貸款未有出現過度借貸，並不等於樓市沒有過熱現象，政府亦常提及一個置業供樓負擔數字，主要以當前樓價對比大眾入息水平，以衡量市民負擔樓價的能力，如數字偏高，意味樓價對比本地實體經濟已出現脫節情況。而政府最新報的置業供樓負擔是57%，屬於偏高水平，說明現時市民入市負擔樓價已較吃力；從以上偏高的大眾入息對比樓價水平但偏低的業主供款入息比率兩者數字，反映已入市與未上車人士的財務實力差距頗大。

不過，在樓價偏高但實質上樓按風險不高的環境下，是否仍需再推出逆周期措施呢？收緊樓按主要從遏抑需求著手，六輪樓按措施覆蓋範圍已很大，若用藥過猛將會過度扭曲市場，例如造就更多不受金管局監管的財務機構活躍於市場，批出的按揭比率反而偏高，而金管局未能掌握有關數字。而且，非常時期推措施往往有利有幣，須很小心拿掐及控制退場時間，萬一市況逆轉，卻鬆綁不及，後果可能更大。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳