解構樓按新招
日期：2015-03-16
細價樓升勢受到市場關注下，上月底金管局公佈第七輪樓按措施，新措施無可避免會增加上車難度，對於700萬以下物業，根據措施前420萬元按揭上限計算，600萬元或以下之物業可獲銀行批足7成按揭，新措施將700萬元以下之物業下調至6成，改變了以往傳統上購買物業可敘造高達7成按揭之模式，令上車首期負擔普遍增加1成；以一個500萬元兩房單位計，首期將由150萬元增加至200萬元，買家需多拿出50萬元首期，方可完成置業大計。
若未能多拿出首期，又希望按原定計劃以3成首期入市的買家，便需申請按保計劃，而買家需付按揭保費支出；以25年期計，7成按揭之保費為貸款額之2%，若上述500萬元單位，敘造7成按揭，保險費便需約7萬元，費用不低，但當中按證公司一般會提供保費折扣優惠。
一直以來，首期資金不足的買家或會選擇透過按揭保險計劃上車，新措施將按保計劃最高按揭成數由9成下調至8成，提高了上車門檻，雖然措施讓有固定收入及供款與入息比率不超於45%的首次置業人士，仍可申請高達9成按揭貸款，但即使上車人士可按照原有計劃以9成按保購買一個不超於400萬元之單位，所需支付之按揭保費卻靜悄悄的增加了。目前6成按揭以上部份需獲保險保障，等於按揭保險範圍增加1成，以一個400萬元單位敘造9成按揭、25年還款期為例，按揭保費由貸款額之3.35%增加至4.1%，金額增加$27,000至$147,600。
新措施亦針對第二套房及非自用物業買家需求方面加大收緊按揭力度，以往第二套房若聲明作自用，又或屬於首套房之非自用物業，供款佔入息比率仍可高達50%，現時所有非自用物業及第二套房之供款佔入息比率上限一律降至40%，並須通過上限50%之壓力測試。對於投資者、收租客及任何購買第二套房之人士，以25年期計，若要通過壓力測試，供款佔入息比率上限實則已由原初約43.6%降至不可多於約36.3%，簡單說，月入$10,000計，以往最多可運用$4,360作為樓按及債務供款，現時則降為$3,630。換言之，在相同入息及選用之按揭年期下，可通過壓力測試的借貸金額將較前減少，減幅大約17%，例如以往可獲銀行批出600萬按揭，現時按揭額卻不可高於500萬。心水清的人當然知道買家可透過延長按揭年期增加批出按揭額，不過，按上述例子計，即使買家選用30年還款期，按揭額只可增至約543萬，仍少於措施前，但延長還款期將令全期利息開支增加逾20%，說到底買家仍需透過增加首期又或選擇樓價較低之單位方可入市。
換樓客須留意，若想避免因持有原有居所而被銀行當作新居屬於二套房，宜以「先賣後買」方式換樓，但若然是「先買後賣」，便需証明將在提取新按貸款後之6個月內清還原有居所之按揭貸款，供款佔入息比率及壓力測試方可按首套房計算。
近年樓按措施下新盤流行提供二按，為買家減輕首期負擔，金管局於新措施發出後數天再就二按貸款發出指引，確保買家有充足還款能力應付高成數按揭。由於新措施要求首置人士若申請9成按保，其供款佔入息比率不可高於45%，新指引亦補充，透過另一貸款途徑如二按獲取高成數按揭，若合共按揭成數高於正常的20% (例如新盤買家申請樓價60%之首按及樓價30%之發展商二按)，買家同樣需符合供款佔入息比率不高於45%之準則，這方面較易理解，除了可令銀行的審批準則較為一致，亦變相可減少漏洞。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
