辣招推上車客轉投財務公司 ？

 

金管局於2月底推出第7輪樓按措施後，市場上有部份人士擔心新措施只會進一步推動更多財務公司提供突破按揭上限的貸款計劃，吸引物業買家轉投財務公司，變相降低措施的效用性。筆者並不認同此說法，雖然近年財務公司數量增多，但市場上有着形形式式的財務公司，無論在規模、貸款產品種類及目標客戶方面不盡相同，而當中只有一部份的財務公司有提供物業貸款。根據金管局統計，截至去年底，共有59間財務公司獲銀行提供融資，涉及經營物業貸款的只有29間，當中已包括大部份市場上較活躍的財務公司，他們提供的物業貸款額僅佔市場1%，可見財務公司的貸款量未足以對樓市構成影響。

 

若針對有提供物業貸款的財務公司而論，其中一類些財務公司(例如是銀行集團附屬財務機構)所提供之按揭成數實則上完全跟隨金管局指引，故不會因應新措施出台而提供突破按揭成數上限之貸款予客戶。他們的競爭優勢在於提供批核方面的彈性，主要客戶對象是銀行較難批出按揭的借款人，包括自僱人士、非固定收入人士、信貸紀錄較遜或未能提供足夠入息証明人士等，又或可接受銀行難批之抵押品如唐樓、凶宅等。這類財務公司收取之息率雖高於銀行但仍未至於高昂水平，年息一般介乎3至6厘不等，較優質客戶之年息更可低至3厘以下水平。

 

另一類是以放債人牌照經營貸款業務的財務公司，經公司註冊處及警務處申請，雖然具有較高度的批核彈性，但即使部份財務公司提供物業貸款，他們一向以物業價值或現契提供套現金額予借款人作個人或生意資金周轉為主，又或提供非主流物業貸款，在物業買賣過程之角色以解決奇難雜症或燃眉之急居多。目標客戶大多是銀行拒批、欠缺稅單、糧單之人士，或因預算出錯急需資金成交以免撻訂、新舊居交易銜接出現問題，急需貸款作短期過渡等。當中多屬彈性批核之短期貸款，以月息計算較多，並收取手續費，實際年息一般可達10厘至20厘，故貸款計劃的罰息期以彈性為主，可短至半年，甚至兩個月；更有利息按日計算，早還款可免罰息，方便客人於周轉後或資金較充裕時清還貸款或轉按予銀行節省利息。

 

綜合上述可見，財務公司之批核彈性較大，變相需承擔高於銀行之信貸風險，所以收取之利息亦較高；上車之普羅大眾或置業自用之長線用家基本上不是他們的主要客戶對象。上車人士在預算入市成本時，根本不會考慮長線使用一個年息達10厘之樓按計劃，因為單計利息支出已大幅超逾租金，那倒不如轉買為租。而且，購買自用物業之上車人士若需要較高成數按揭，若樓價不超於600萬元，現時仍可透過按保計劃申請高達8成按揭。

 

不過，金管局為免樓按措施效力被削弱，實質上已於3月向銀行發出指引，若財務公司提供不符合金管局要求的按揭貸款，銀行不可向該財務公司提供融資。由於不少財務公司的資金來源來自銀行融資，故金管局的新要求定會降低財務公司承造樓按業務的積極性，而財務公司越開越有的情況亦將告逆轉。事實上，近日已接連有財務公司宣佈停止提供二按、縮減按揭產品種類、甚至退出樓按市場；所以，收緊樓按促使按揭需求流向財務公司的說法更加不能成立。

  

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳