換樓過渡貸款是什麼？
日期：2015-05-04
近日有銀行就新盤銷售推廣一種換樓過渡貸款(“Bridging Loan”)，若然在換樓期間，新居的成交期早於舊居交樓收款日期，導致置業人士未能運用已賣出單位的資金支付新居首期或樓價尾數，這種短期性質的換樓過渡貸款便可解決新舊居交易銜接上資金周轉的難關。
雖然這類過渡貸款可增添換樓過程的彈性，但要留意當中須合符一些條件，方可獲銀行批出貸款或有效運用資金過渡交易銜接期。銀行提供之過渡貸款均設有貸款金額上限，借款人須弄清能否獲批足夠資金作過渡，即是否有足夠「水位」；由於收緊樓按成數的新措施已出台，有關「水位」亦隨之減少。現時銀行一般以原有物業估值之高達6成減去尚欠按揭額計算，或以新購物業估值之首期即高達4成減去訂金金額(多為1成)作比較，兩者之中取較低者，以計算過渡貸款之最高貸款額。計算後會發現，若原有單位之按揭成數又或尚欠按揭金額偏高，可借出之貸款金額或未足以可支付新居交易之樓價尾數。
舉一例子，買家於數年前以400萬元買入兩房居所，向銀行承造9成按揭，現時尚欠銀行按揭300萬元；眼見單位已升值至600萬元，希望運用樓價升值的資金作為首期更換一間800萬元之三房單位。不過，在一賣一買的交易中，新居成交期早於舊居，令買家無法用舊居樓價尾數支付新居首期，由於欠缺額外備用資金，故需要一筆短期貸款作過渡。按上述計算方式，買家可獲批之最高貸款額是60萬元(600萬元X 60% -300萬元)或240萬元(800萬元X 30%)，由於以低者為準，故過渡貸款額僅為60萬元，未足以讓買家應付新屋首期。而在按揭措施下，過渡貸款額之計算方式須根據既訂之按揭成數上限而調整，若舊居價值為1,000萬元或以上，鑒於有關按揭成數上限為5成，故須調整為1,000萬元之50%減去尚欠按揭餘額計算。
短期過渡貸款為銀行帶來的利潤不多，很多時銀行是為着吸納新按揭客戶而經營這類貸款，故借款人須同時向該銀行申請新居按揭。由於換樓貸款僅作過渡之用，故銀行會要求借款人出示已賣出舊居之合約，貸款期限便截至舊居成交日，用家收妥樓價尾數後便須清還全數換樓貸款金額，但當中不可超逾6個月。為免加重換樓用家的供款負擔，銀行一般只要求買家在過渡貸款期支付利息，直至到期日才償還本金。然而，借款人需於過渡期內同時供付新舊居按揭及換樓貸款利息，便需衡量自己的還款能力是否足以應付還款總額。
換樓過渡貸款在市場上未稱得上普及，亦只限於部份銀行提供，銀行之間對於過渡貸款的審批準則、條件及息率等亦有所不同，有需要申請過渡貸款的換樓人士宜先向銀行詳細瞭解相關細節。
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中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
