加按投資的利與弊
日期：2015-05-18
近日熱錢持續湧港，港股牛氣沖天，投資氣氛熱烘烘，大眾憧憬大好投資機遇，以物業加按套現隨即受到市場關注。今年3月份新批按揭數字中，轉按貸款之增幅最大，達17.3%，並於近4年來首再突破2,000宗水平。雖然數字沒有劃分純粹轉按還是涉及加按套現，但由於近年按息大致平穩，純為爭取更低按息而轉按的需要性不大，大部份轉按申請均涉及套現。根據中原按揭的客戶統計數字，今年首季之轉按申請中，約佔88%均涉及加按套現。事實上，近年樓按息率持續處於低水平，加上樓價上漲造就套現水位，市場上早已浮現持續性的加按套現需求。
現時樓按息率約為2厘，計及通脹因素，實質按息仍處負利率水平，以磚頭套取流動資金的成本仍然低廉，息率遠低於私人貸款，吸引業主運用低成本資金尋求更高回報。而且，近年樓價飛升，不少單位價錢已上升逾倍，業主可利用物業套取較大額的資金。雖然連番樓按措施降低了可造按揭成數，然而對於早年已入市的業主，持有之磚頭仍有一定水位可供套現；以業主於09年以7成按揭買入一個$540萬之太古城單位為例，現時尚餘按揭金額約$270萬，而單位目前市值已達$1,180萬，即使按揭成數已降至5成，扣除按揭餘額，業主仍可透過加按套取貸款金額達$300萬。轉按看似涉及律師費開支，但現時銀行就新造按揭或新轉按客戶一般可提供現金回贈，普遍高達貸款額之1%，故此，現金回贈已可抵銷律師費有餘。
以目前低息成本套現這麼大筆貸款作投資或不同用途確實吸引，然而套現較大貸款額自然需付較多利息，若非已作全盤計劃或實質所需，借款人不宜貿貿然套取大筆金額。若套現作投資需先衡量損手風險，再者加息期重返在即，現時加按套現亦需考慮借貸成本將逐步增加，一旦投資失利連同利息開支驟增將成雙重負擔。以上述300萬套現金額計，現時每月利息支出約達$5,000元，但利息每上升1厘，利息便增加$2,500元，當利息累積上升3厘，利息支出已大幅增至$12,500元。借款人若計劃加按套現，可從資金用途需要性、投資風險、回報率、加息因素、還款能力及防守力作衡量，避免套現過多金額。
借款人需留意，轉按涉及申請、審批及律師處理契據等程序，由申請至實則可提取貸款需時約1個月，如套現目的只是急於在股票市場「搵快錢」，則未必一定適合。而且，按揭並非短期貸款，靈活性較低，加上轉按銀行亦會重新設立罰息期，一般為兩年，若套現用作投資，連同長線性質之投資組合較為合適。若需要較具彈性的計劃，市場上有部份銀行可提供較短罰息期的轉按貸款選擇，甚至有個別銀行可提供免罰息計劃，但當中利息可能會略高，現金回贈方面的優惠亦會撤消。
若希望在提存金額方面更有彈性，借款人亦可選擇一款按揭存款綜合計劃，用家可隨時存款於按揭戶口，等同償還按揭本金節省利息，上限不可多於未償還按揭額的一半，用家亦可隨時提取存款，無需擔心資金被鎖死，利息按每日戶口餘額計算。但此類計劃或涉及不同細則及服務費，業主應向銀行查詢相關細節。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
