白居二按揭年期問題

 

新一批白表購買未補地價居屋計劃「俗稱白居二」的名額剛已推出，2013年首輪白居二接受申請時反應十分熱烈，超額逾十倍；雖然用家最終未必一定可覓得心水單位，導致實質入市率不算高，但有關計劃始終讓白表買家增加上車的選擇及機會，故相信新一批白居二仍可吸引不少白表家庭及人士提交申請。計劃下中籤白表買家可等同綠表人士購買未補地價居屋，並可免保費向銀行申請9成按揭貸款，如成功上車，等於享有樓價折讓兼低首期入市優惠。

 

不過，相對於新居屋，居屋第二市場上會注意事項則較多，其中較令人關注的是有關銀行可批出之居屋按揭年期。白居二買家原可向銀行申請長達25年還款期之按揭貸款，但事實上，銀行會因應居屋之樓齡而調整可批出之按揭年期。原因關乎房委會向參與辦理居屋按揭之銀行提供的按揭還款保證期，由於保證期的計法是由首次轉讓日期起計30年，故有些銀行乾脆將30年保證期減去居屋樓齡，以計算可批出之最長按揭年期。居者有其屋計劃早於70年代已推行，部份屋苑樓齡已逾20年甚至30年，若根據上述部份銀行計算還款期之方式，有關高樓齡居屋單位可能僅獲銀行批出數年還款期，甚至不獲批出按揭貸款。

 

按照首批白居二之按揭個案來看，銀行之間對於居屋按揭年期之審批準則差別很大，幸而有些銀行衡量過市場需求及相關因素後，已決定優化居屋按揭年期的審批方法，計算方法較具積極性，但亦有銀行取態較為保守。市場上有部份銀行會設定某個樓齡上限，以釐定可批出之最長按揭年期，例如有銀行可為樓齡不超於20年之居屋提供長達25年還款期，亦有不同銀行設定樓齡上限分別為15年、18年或19年不等，但亦有銀行只接受將30年減去居屋樓齡計算按揭年期。

 

若獲批之按揭年期大幅縮短，影響將會是每月供樓金額暴增，以一個樓價為$350萬之居屋第二市場單位為例，買家若成功獲銀行批出9成按揭及25年還款期，按目前按息，每月供款約$13,583；但若因居屋樓齡過高而僅獲銀行批出10年還款期，每月供款額便會大幅增至約$29,196，買家可能已盡失預算，亦未必獲銀行成功批出按揭貸款。故此，買家在居二市場物色單位時要留意樓齡衍生之問題，有需要可先向銀行查詢有關居二單位可獲批出之按揭年期，以便衡量自身的還款能力，又或應盡量避免揀選樓齡偏高的單位。

 

除上述外，當中亦有銀行在居屋按揭年期上賦予較大彈性，例如可結合樓齡及借款人的還款能力去決定批出之按揭年期，以一個樓齡已逾20年之單位為例，原本有關銀行礙於僅餘數年保證期而未可批出較長按揭年期，但由於借款人入息水平良好固定，供款佔入息比率處於低水平，信貸紀錄良好，銀行認為借款人具有充足及穩定的還款能力，即使按揭保證期已快過，銀行亦有信心借款人準時還款，故最終仍批出長達25年之按揭年期。另外，若然買家首期較充裕，無需借取高成數按揭，即按揭成數降低至6成，即使居屋單位樓齡較高，不少銀行仍可視作一般按揭辦理審批並批出長達25年還款期。

 

基於上述，稍後中籤的白表居屋準買家在入市前可多找不同銀行查詢，以比較按揭審批的方法及準則。

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀   董事總經理王美鳳