借新盤二按須衡量還款能力
日期：2015-09-17
今年新盤優惠層出不窮，為了推動銷情，不少新盤均加強提供付款優惠及二按財務安排，務求在措施下降低置業門檻，吸引買家入市。二按指一按以外的第二個有抵押按揭貸款，由於現時之新盤二按貸款一般由發展商旗下的財務構機提供，有買家因此誤以為一二按貸款是毫無關連，即銀行只負責審批一按貸款，二按則由發展商提供；但事實上，買家申請二按貸款亦會對銀行之一按審批構成影響。
根據一按條款，借款人如需申請二按或再以按揭物業作抵押借貸，必須先獲得一按銀行同意。而很多時候，發展商如要為新盤買家提供二按貸款，一般已與銀行達成共識，換句話說，有關新盤買家可獲銀行同意申請發展商提供之二按貸款。雖則如此，但買家需留意的是，第一，銀行在審批按揭時，需評估借款人的供款能力是否充裕及足以應付每月總債務供款，例如是否符合措施下之供款佔入息比率(Debt Servicing Ratio, 簡稱DSR) 以及是否通過壓力測試，當銀行得悉借款人申請二按貸款，便需將二按之供款一併列入DSR計算，因為二按亦將會屬於借款人之債務，故此借款人須同時通過一二按之壓力測試。
第二，二按貸款一般息率較高，未必可吸引用家透過二按入市，正因為此，近年發展商流行提供二按初期優惠，例如提供首三年低息優惠，首兩年淨供息免供本、又或免息免供等優惠，但當優惠期過後，二按息率便回復至一般為最優惠利率(P)或以上水平。銀行在計算借款人負擔之二按供款時，並不會以首兩三年之初期優惠計算，而是會按優惠期後較高之全期息率計算；而所指之兩年免供期，一般是採用了延期還本之做法，故原本長達25年的供款期或會縮短兩年至23年，每月的供款額遂較原先增加；故此借款人需有較高之還款能力方可同步獲批一二按。
第三，以往二按貸款成數一般為樓價之一成至兩成，但屢次按揭措施出台後，近年相繼有新盤提高二按成數高達樓價三成或以上。在現行措施下，若然二按貨款高於樓價兩成，而令整體按揭成數超過現時上限兩成，借款人之DSR及壓力測試上限便需下調5個百分點。綜合上述三點，二按雖有助減輕買家的首期負擔，但借款人需有較充裕的還款能力方可獲批一二按貸款。
舉例說明，買家購買一個樓價為650萬元之新盤單位，若選用六成按揭，基本首期為260萬元，按現時息率及25年還款期計每月供款額約16,500元，最低入息要求約為38,600元；另一方面，買家亦正在考慮選用首兩年高達樓價25%之二按貸款，有關二按首兩年淨供息免供本，二按首兩年可享有年利率僅1%，期後全期二按息率則為最優惠利率(現為5%)。在二按優惠下，買家基本首期降至約98萬元，首兩年二按利息按月只需1,300多元，但在兩年優惠期後，即使以息率不變計算，二按供款已增至接近1萬元。而銀行審批按揭將以兩年優惠期後之息率計算，加上買家選用之二按金額超於按揭成數上限兩成，DSR及壓力測試上限需下調5個百分點，買家之最低入息便需由上述38,600元大幅上升至約65,520元。
從上述個案可見，買家應計算清楚自己的入息水平是否符合申請二按貸款， 假若未能通過一二按之壓力測試，買家便需減低二按貸款額、或增加具有相關還款能力之擔保人，又或放棄申請二按、提高首期金額，方可獲銀行批出按揭貸款。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
