置業購買力VS 實質供樓負擔
日期：2015-10-15
今年樓市於第二季轉旺後回軟，第三季交投量逐步下跌，踏入第四季，外圍不明朗因素及加息陰霾下，樓市仍然疲弱。雖然最近二手樓市已近乎步入寒冬，但樓價仍只是稍作下調，反映業主普遍心態仍強，大部份沒有急於降價求售單位的需要。近年樓價節節上揚，海嘯後樓價升足7年，今年樓價累積仍升約9%，一邊廂的市民概嘆上車難，另一邊廂已置業的業主持貨能力相當強，這可以從供樓負擔數字的懸殊反映出來。
市場提及的供樓負擔數字實質上分兩類，第一類可稱為樓價與收入槓桿比率，一般是假設一個單位呎數，再根據目前樓價及按息，以計算得出的按揭供款對比大眾平均入息(一般採用私樓住戶入息中位數)的數字，目的是衡量當前大眾的置業負擔能力。根據政府於今年發佈的半年經濟報告，今年第二季的置業供樓負擔比率是62%，而金管局亦有發佈相關數字，當局指出收入槓桿比率已上升至70.7%。這兩個數字計法類同，同樣以當前樓價及按息計算出供樓金額，用之對比大眾入息的參考數字，至於為何金管局提供的數字較高，主要是因為金管局之數字以一個50平方米(約538平方呎)的單位計算，而政府報告內之數字則以一個45平方米(約484平方呎)的單位計算，在相同按揭成數基準下，面積大些的單位當然涉及之供樓金額較高，對比入息的比率數字亦會較高。
不過，姑勿論應用什麼面積的單位作為基準，這個數字主要參考價值在於同一準則下，數字會否高於歷史平均水平，以衡量市民對於樓房的購買力; 若數字不斷攀高，意味市民負擔樓價方面越見吃力，入市能力下降。以金管局數字為例，收入槓桿比率的長期平均水平是50%，而在相同準則下，最近公佈之數字處於70.7%高水平，便可反映市民入市購買力明顯較前下降。置業供樓負擔數字主要受樓價、按息及大眾入息水平而影響，近年這個數字基本上處於上升狀態，由於按息大致平穩，故可反映主要是樓價升速過快，市民入息水平未能追及所致。
另一類供樓負擔數字是關於已置業人士的實質供樓負擔，是業主的實際供款佔入息水平。這數字可反映業主的供樓及債務還款能力，若數字在健康水平，代表業主面對樓市逆轉的防守力較佳，銀行壞賬風險亦較低。金管局在報告內指出現時的實質供款佔入息比率為35%，即是業主每月樓按及債務供款佔入息僅約35%，屬於健康低水平。
上述之置業供樓負擔數字達70.7%高水平，反觀已置業人士的實質供款佔入息水平卻僅於35%水平，反映未上車與已置業人士的財務實力差距頗大。前者反映不少市民面對樓價高企上車困難，後者反映已置業人士普遍資金實力較充裕，他們有較強的還款能力，供樓擔子不太重，他們在首期資金方面亦較充裕，在措施下大部份買家需備4至5成首期方可入市上會。事實上，現時新造按揭的平均按揭成數僅為52%，即是目前置業人士平均可拿出樓價之48%作為基本首期。而人口普查結果曾指出，6成業主已沒有按揭供款需要支付，即是過半數業主實際上是沒有供樓負擔。
從以上兩類供樓負擔數字的懸殊情況，不難理解近年市民在樓價高企下入市越見困難，至於已成為業主的一群，即使面對樓市轉淡，大部份仍具備頗強的持貨能力，故並不輕易一下子將單位大幅減價出售。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
