車位上會對策
日期：2015-11-05
今年車位買賣交投活躍，首三季車位成交宗數較去年同期增加45%，以金額計增幅更達75%，跑贏物業市道。車位一向是不少人士的投資選擇，對比物業投資，車位的入場門檻較低，雜項支出較少，例如無需承擔裝修、維修及保養等支出，亦沒有折舊問題。車位無需翻新，可隨時出租，基本上亦不用擔心租霸問題。雖然近年車位價格被炒高，數百萬元一個車位已不是新聞，平均租金回報亦被拖低，但只要用心尋寶，亦可尋獲一些回報率高達5厘的車位。再者，車位不受限於額外印花稅，對於投資者來說，始終少了一重綑綁。
以往車位普遍只需數十萬元，但現時車位價格提高了，平均已過百萬元，根據今年成交，車位平均價格約120萬元，故亦多了買家申請車位按揭。在現行措施下，目前車位按揭成數最高達4成，按揭年期最長限於15年，至於貸款利息方面，銀行之間提供的車位按揭息率不盡相同，現時實際息率約介乎2.75厘至4厘不等，當中亦視乎貸款額及買家還款能力而定；例如一個120萬元的車位，買家申請4成按揭，貸款額只需48萬元，而另一位買家買入一個250萬元之車位，按揭金額則達100萬元，銀行提供予後者即貸款額達百萬元的息率可能較佳，借款人可多比較銀行之間的息率。
購買獨立車位還得留意，若然已擁有物業並尚有按揭，該物業便屬於第一套房按揭，之後再購買獨立車位並申請上會的話，即使只是車位，但已屬於第二套房按揭，銀行審批該車位按揭的時候，需將買家的供款佔入息比率及壓力測試上限下調10個百分點，即是每月總供款佔入息比率上限需由50%下調至40%，買家需有更充裕的供款能力方可成功上會。
若嫌車位按揭息率略貴，按揭成數略低，筆者在此提供一個慳息方法，若持有物業並有足夠水位加按套現，可考慮將單位轉按並套現一筆金額，以直接作為購買車位之用。此做法變相令買車位的成本低至住宅按息水平，若套現金額充裕，更可全數支付車位價格，解決車位只可承按4成及需付6成首期的問題。此外，車位既然不涉及任何按揭，那麼亦不用擔心車位變為第二套房按揭之問題。舉一例子，買家於5年多前以380萬元買入一個單位自用並承造7成按揭貸款，現時物業已升值80%至684萬元，若向銀行申請轉按套現，按揭貸款額可高達物業估值6成即410萬元，減去尚欠按揭餘額218萬元，即套現金額可高達192萬元，有足夠水位利用套現金額全數支付一個百多萬元之車位。但留意，轉按套現金額應按實質需要調整，若無需那麼大筆資金，便應降低轉按成數，以避免支付額外利息，而借款人亦應先計算清楚是否有足夠還款能力。
對於一般用家而言，若購買物業及車位作自用的話，可考慮購買物業的同時一併購入車位，即車位與物業連約連契，那麼有關車位便可一併享有與住宅物業相同之按揭條款，包括現時息率約2厘水平、按揭成數高達6成以及按揭年期長達30年。而且，以上連同住宅物業購買車位之做法亦有助減輕車位之厘印費用，原因是，本地用家首次購買住宅物業連車位，該物業及車位便同樣可按舊印花稅率計算稅項；但若然是購買獨立車位，那便需等同非住宅類別，即使買家未曾擁有物業或車位，仍需繳付雙倍印花稅。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
