2016樓按息率走勢
日期：2016-01-21
加息周期將較以往來得溫和而緩慢
在市場普遍預期下，美國上月正式啟動加息，上調聯邦基金利率0.25%，正式結束長達7年零息時期。然而，在目前階段，美國是否已進入一個常規性加息周期，卻未有定論。08年金融海嘯發生後，美國為了挽救經濟危機，將利率壓低至近乎零息，當經濟復蘇漸趨穩，自然需要調整過低之利率，卻不等於是急於為着防範經濟過熱而進入加息周期。美國是次加息暫只可說是為着利率正常化起步，議息會議後亦表明仍會維持寬鬆貨幣政策，事實上，目前美國未有呈現通脹壓力，通脹率甚低，與對上一次04年展開加息周期的經濟環境不同。而目前環球多國經濟仍呈現疲態，中國經濟增長亦有放慢之勢，美國豈能完全不受影響？相信這次美國加息周期將較以往來得溫和而緩慢，太快的加息步伐只會擾亂美國復蘇的進展，筆者相信截至年底美國累計加息幅度不會高於1厘。
料香港最快於下半年始跟隨加息
美國啟動加息後，本港聚焦何時加息，在港元及美元聯繫匯率制度下，港息大致上需跟隨美息走勢，但實質上港息未必需要完全跟隨美息的調整步伐及幅度，當中可視乎自身資金充裕狀況、資金流出規模及港美息差等因素。上月美國決定首次加息後，本港銀行已宣佈維持目前存貸息率不變。現時本港銀行體系結餘仍然超逾3,000億元高度充裕水平，尤其在加息初期，港美息差未有明顯拉闊，本地資金未必會具規模性流走。而對上一次加息及減息周期，本港之加息及減息幅度均少於美國；以對上一次加息周期為例，美國始於04年中起累計加息17次，加幅達4.25厘，香港則較美國延遲近9個月加息，加息只有9次，加幅約3厘。而在上一次於07年9月起之減息周期，香港累計減息幅度亦少於美國達2厘。按情況看，港美息差大約可有1厘緩衝，故本港有條件稍遲於美國加息，加息幅度亦未必需要跟足美國。筆者估計美國最少加息累計幅度達0.5%至0.75%後，本港才會跟隨加息，預料香港最快於今年下半年始加息，步伐溫和，相信今年樓按息率主要仍處於2.5%以下低水平，遠低於過去20年平均按息4.37%，故今年仍屬低息環境。
即使拆息率先上升 對H按用家影響不大
本港樓按息率主要以最優惠利率(P)及銀行同業拆息(H)為基準，心水清的用家亦明白，銀行未有決定上調最優惠利率，不代表銀行同業拆息不會率先上升。然而，目前銀行體系結餘如此充裕，銀行同業拆息亦因此處於異常低水平，拆息與最優惠利率息差高達5厘，這個H/P差距較過去金融海嘯前平均3至4厘有所拉闊。由於拆息反映銀行同業資金成本，原則上，只有當拆息回升至較正常水平，才是最優惠利率需要上調的信號。
再以對上一次加息周期為例，拆息早於P進入升軌前逐步回升，04年5月時平均拆息為0.09厘，及至05年2月份時，平均拆息已升至1.27厘，當時P未跟隨進入加息期，而拆息已上升達1.18厘。不過，在資金高度充裕，以及加息初期港美息差不大的情況下，資金流出規模相信不大，即使於稍後時間拆息有機會緩步上升，對H按用家影響亦不大，故無需過慮。原因是近年大部份H按均設以P按市場息率為基準之封頂息率，倘若拆息上升，H按息觸及封項息率，H按用家便可轉以P按息率供款，P不加的情況下，息差升幅僅約0.2厘；100萬元貸款額計，每月供款增加僅約100元。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
