淡市下轉按成吸客商機
日期：2016-03-17
樓市淡風持續，根據金管局數字，近三個月的新批住宅按揭宗數均在5,000宗以下，對比十年平均新批按揭數字達9,000宗，屬於近年新低水平。1月份銀行新批住宅按揭宗數僅有4,668宗，當中轉按貸款宗數達1,584宗，佔比高達34%。去年第三季樓市開始轉淡，交投減少，但由於轉按宗數一直可維持在1,500宗以上水平，導致轉按佔市場比例明顯提昇。過往新批轉按佔市場約15%至25%為主，視乎銀行息率變化及轉按套現需求。今年首季樓市未見起色，物業成交帶來的按揭申請量亦告減少，相對轉按客量維持相若水平，部份銀行因而轉攻轉按市場，期望是淡市下爭取按揭客源的商機。最近就有銀行推出轉按優惠，推薦親友申請轉按可獲現金獎賞，亦有銀行向轉按客戶加送超市現金券等。
轉按需求維持 原因有二
去年至今，市場有着潛在轉按需求，主要原因有二，第一，12年至13年期間，按揭市場以P按為主流，12年P按佔比全年持續於90%以上，這些按揭貸款一般兩至三年之罰息期均已鬆綁，市場已轉為以H按為受歡迎之主流按揭計劃，H按實際息率始終略低於P按(最近拆息回軟H按實際息率約1.94%，P按為2.15%，差幅約0.2%)，加上漸漸有部份銀行加推H按與存款掛勾計劃，讓H按用家可同時享有低按息、高存息優惠，存款息率可高達1.94%，造就一批P按用家轉用H按。第二，雖然近月樓價持續下跌，而在按揭措施下，可造轉按成數亦隨之降低，但對於早年已入市的業主，樓價相對仍有一定水位可供套現，例如以金融海嘯後09年入市的單位來說，樓價升幅仍然逾倍。在息率仍低及未來息率只會緩步溫和上調的預期下，仍可吸引不少業主以磚頭套現所需資金。
轉按可慳息、套現、賺回贈
事實上，若罰息期已過以及按揭條件適合，轉按確實可為用家帶來好處，舉一例子，陳先生於12年以450萬元買入一個兩房單位，承造7成按揭，由於當時H按息率較高，他最終選用了P按，息率全期P-3.1%，實際息率是2.15%。現時罰息期已過，考慮到目前有更吸引之按揭計劃，陳先生遂申請轉按，成功轉用H按與存款掛勾計劃，全期息率H+1.7%，實際息率約1.94%，較轉按前之P按為低。銀行並提供一個高息存款戶口，存息高達按息水平即現約為1.94%，陳先生將日常儲蓄存入高息存款戶口可賺取利息，以抵銷部份按息支出，等同進一步慳息。計劃並設有P-3.1%之鎖息上限，故無須擔心H按息高於P按。此外，陳先生亦考慮透過上述物業套現低息資金，數年間物業市值已升至585萬，以目前一般轉按最高可達6成減去尚欠按揭額273萬，陳生先最高可套現78萬。最終，陳先生成功轉按兼套現的總貸款額為350萬元，銀行提供現金回贈高達貸款額之1%，即合共35,000元，扣除律師費約8000元之支出，陳生先是次透過轉按得了幾個好處：慳息、以低息套現流動資金，並賺取了27,000元之可觀回贈。
新盤高成數一按造就未來潛在轉按需求
除了上述，市場上仍有另一批潛在轉按需求，去年起不少發展商為新盤提供高成數一按貸款，一般均提供初期低息優惠，例如首兩至三年按息與市場水平相若，但在第三至四年起，息率將升至偏高水平，彈升幅度達3至4厘不等，相信屆時這些新盤買家對於轉按需求將會增加。這類計劃方便買家先以輕鬆低首期入市，但由於稍後息率將回升，故一般均設彈性罰息期又或不設罰息期，讓買家可隨時於稍後時間轉按。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
