H按減息潮惠及用家
日期：2016-04-21
最近有銀行推出全新H按低息優惠，並略為調低新造H按息率，其他銀行為了平衡競爭力，亦陸續跟隨調整H按計劃。目前市場上新造H按息率已由這數年間一般為全期H+1.7%降低至H+1.6%，減息幅度為0.1%。雖然拆息在今年一月份曾經抽升，但現時一個月期拆息已回落至抽升前之平均水平，經銀行調減H按息後，目前市場上H按實際息率可低至1.83%，較P按實際息率一般為2.15%，差幅達0.32%。以100萬元貸款計，每月供款相差約160元，看似不多，但利息開支卻可減少約15%。這次銀行減息潮令樓按借貸成本降低，亦反映銀行之積極樓按取態，對市況可帶來支持作用。
H按自金融海嘯後大行其道，於2009年及2010年期間，H按息率曾普遍低至H+0.7%，直至2011年出現H按加息潮，自此H按息持續處於H+1.7%或以上水平，故此，最近H按息調整低至全期H+1.6%，屬於近5年之新低水平，對於新造按揭或轉按客戶亦具有吸引力。
H按突破近年新低水平，主因是銀行之間按揭競爭越催激烈所致。去年銀行紛紛提供貸款額1%以外之現金回贈，以作為吸納按揭客戶的方式，直至金管局叫停過於進取的額外現金回贈，要求不同名目的回贈須歸納在貸款額之1%內，銀行自必然需要再設法想想其他推廣方式。不難理解，推出較一般計劃更吸引的低息優惠是最直接有效的吸客辦法，但樓按業務利潤微薄，加上銀行在審慎管理資金成本與息差收益的大前提下，息率可下調空間相當有限。故此，今年初雖浮現個別銀行減息的暗勇，但屬於十分克制。然而，樓市淡靜局面已持續逾半年，物業交投稀少連帶按揭貸款量亦顯著減少，根據金管局2月份統計數字，新取用之住宅按揭宗數僅3,384宗，已是連續3個月不足4,000宗水平，屬近年罕見。年頭一般是爭取樓按客戶的重要時刻，今年卻遇上僧多粥少的局面，造就按揭競爭更為激烈。最近一二手市況稍有回暖跡象，新盤群出、二手成交漸增，推動銀行把握時機爭取按揭生意。在這情況下，3月份有銀行公佈推出全新樓按優惠，首年定息1.8%，其後全期低至H+1.6%，除了首年特低息外，H按息降至H+1.6%水平亦成市場焦點。其他銀行反應如何? 為免流失按揭客戶，便相繼有銀行將H按息調整為低至H+1.6%。
銀行調減新造按息，市場用家必然歡迎，但要留意，尤其在減息潮起初階段，銀行提供按息優惠的門檻不盡相同，按揭申請人或需要多比較銀行之間的息率。例如A銀行批出全期H+1.6%的最低按揭額僅需200萬元，B銀行批出同樣息率則要求按揭額或需達600萬元或以上；那麼，對於現時新批按揭額平均約300多萬元來說，A銀行會較易批出較佳H按息率。
去年起有不少銀行提供H按與存款掛勾的按揭計劃，除了H按息優惠，並可享有與按息水平一致的高息存款戶口，用家存放資金及日常儲蓄，可賺取高存息以抵銷部份按息支出，等同降低了實際按息。有興趣此類計劃的用家便需留意，在近日H按減息潮中，部份銀行調低了H按息，但卻未必適用於H按與存款掛勾計劃，又或當中所需之貸款條件不盡相同。若然常有資金需停泊戶口及定期儲蓄等，一個全期H+1.7%之H按與存款掛勾計劃分分鐘較一個全期H+1.6%之H按計劃優勝，用家可根據自身財務狀況及儲蓄習慣選擇按揭計劃。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
