H按減息優惠延至存款掛鈎計劃
日期：2016-05-05
上期提及近月出現H按減息潮，拆息按揭已由這數年間一般為全期H+1.7%降低至H+1.6%，而最近H+1.6%已成了普及化H按息水平。H按屬主流產品，換言之，大部份新造按揭的實際息率已由去年平均為1.93%降至現時約1.83%；當市場將要迎接加息期來臨之際，新造按息卻出現倒跌。
3月份減息潮初期，銀行之間提供H按息優惠的門檻不盡相同，當中或設有不同要求的最低貸款額，但在競爭持續下，有關門檻已逐步降低，最近便相繼有銀行表態降低H按優惠之門檻，只要按揭額達100萬或以上，已可入場申請全期低至H+1.6%的按揭計劃。為了把握時機爭取更多的按揭客戶，銀行下一步又如何突圍而出呢? 事實上，最近已漸有銀行將H按減息優惠伸延至與存款掛鈎的計劃。
目前一般存款仍接近零息水平，而市場上之H按與存款掛鈎計劃是指按揭借款人可享有高利息存款回報，存款息率相等於按揭利率，用家存放日常資金及儲蓄，可賺取高存息以抵銷部份按息支出，等同進一步降低實際按息。以往按揭存款掛鈎計劃的息率一般略高於傳統計劃，又或按息僅限於以P為基準；近年在按揭競爭下，有部份銀行推出H按與存款掛鈎計劃，由於H按屬於主流熱門產品，按息亦較P按低，故更能發揮爭取客戶的效用。不過，這類計劃需向客戶提供高息回報，成本自必然較高，所以在H按減息潮初期，新減息優惠並不適用於與存款掛鈎之計劃。直至最近，H按戰幔已揭開，但礙於H按息再進一步下調空間相當有限，故有銀行將減息優惠延至H按與存款掛鈎計劃，全期按息同樣低至H+1.6%。
H按與存款掛鈎計劃在近年甚受歡迎，因不少用家均有停泊資金的需要，例如是經營生意業務的人士、投資人士、資金充裕的人士均常有流動資金往來，一般用家亦有儲蓄及備用資金。若然按息與市場最優惠水平一致，銀行提供高存息回報便等同額外優惠，不論是細額儲蓄存款或是大額流動資金，同樣可獲高存息回報；無需如定期存款般需存入最少指定金額，又無需擔心存款金額被鎖死，原因是用家可以隨時按需要提存戶口內的存款，而利息是按每日戶口結餘額計算，十分彈性。
舉一例子比較傳統H按以及H按與存款掛鈎計劃，兩者按息同樣低至H+1.6%(以最近1個月期拆息計，實際息率約1.83%)，銀行提供的現金回贈及罰息條款亦等同，以目前平均按揭額約300萬元、按揭年期25年計算，假設借款人選用H按與存款掛鈎計劃，將自己10萬元資金存入高息存款戶口，另每月維持儲蓄存款5,000元，全期存款利息便可多出一般戶口約21.7萬元*，以利息回報抵銷按息支出，即淨利息支出可較傳統H按減少達29%。若借款人需要停泊大額資金，再按上述按揭額作為例子，同樣選用H按與存款掛鈎計劃，假設他首月將100萬元資金存入高息存款戶口，該月利息回報已可達1,500元，用作抵銷按揭利息，該月淨利息支出等於大幅減少約33%，實際按息等同降至1.23%。以上例子可見，若能善用這類按揭存款掛鈎計劃，慳息效果確實相當吸引。
按揭存款掛鈎計劃一般設有存款金額上限，普遍定為未償還按揭額的一半，若超逾上限，部份銀行照可提供一般存款利息，但亦有銀行不會就超出金額提供任何利息，借款人可向銀行查詢詳情。
*為便參考，以上例子是假設按揭期內存貸息率不變
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
