銀主盤入市要留神
日期：2016-05-19
在樓按貸款過程中，業主須與所選之銀行或財務公司簽訂按揭契據，當中訂明業主同意有關按揭物業作為抵押品，倘若業主日後未有履行還款責任，承按人便有權以銀主身份變賣有關物業以抵償欠款及損失。銀主盤的產生，正是指業主連月斷供或拖欠供款，亦未能與承按人達成解決方案，最終遭承按人根據按揭條款及透過法律途徑收回抵押物業，以賣樓款項償還按揭欠款及相關損失。近月有報導指銀主盤呈上升趨勢，市場上銀主盤數量約達百多個，較去年增加一倍；在樓市前景未明的形勢下，一方面市場憂慮銀主盤會否陸續增加，為樓市添壓，另一方面亦有買家吼準銀主盤作為入市良機。
報導指目前市場上約有120個銀主盤，這與03年曾高達4,000個銀主盤比較，現時銀主盤數量僅佔高峰時期之3%，仍屬於很低水平。近月出現之銀主盤不乏豪宅、甚至億元超級豪宅單位，據瞭解，近期銀主盤之原業主以公司名義佔多，經濟及投資環境轉弱下，較大原因是礙於生意困難或投資失利而出現資金周轉問題，導致拖欠供款，結果由銀行或財務公司接收物業變賣抵債。近年財務公司增多，「有物業就有現金」的相類廣告繁多，不少中小企公司愛以物業抵押套現，貪其周轉容易便捷，但財務公司息率偏高，當遇上現金流問題，業主惟有斷供，結果遭收樓拍賣。
最近負資產個案趨增，連帶引起市場對銀主盤的關注，事實上，負資產的業主只要按時供樓，物業不會無故成為銀主盤。負資產不等於直接形成銀主盤，銀主盤的主因是業主斷供所致，故此，銀主盤形成升勢主要由幾項因素加速形成：經濟環境及就業市場轉差、失業率上升、拖欠比率上升、負資產個案增加以及資不抵債的程度加劇。目前按揭貸款拖欠比率處於0.04%低水平，金管局亦未有錄得任何3個月以上負資產拖欠紀錄，故未見得銀主盤在短期內會大幅增加。
銀行或財務公司多透過拍賣行或地產代理出售銀主盤，很多時銀主盤之成交價較市價低，吸引一些買家入市覓筍盤，但買家需留意，銀主盤訂價較平是基於買賣限制較多，買家亦須接受一些特別條款。銀主盤買賣條款一般訂明買方在簽署買賣合約時已等同接受物業的業權，故不可對業權作出任何查詢或要求，換句話說，即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題，亦不可提出爭議。例如原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註追收押記令，買方需要自費處理及註銷有關備忘錄;又例如單位出現結構問題如非法僭建、改建物等，買方不可提出提問或異議，倘若物業附有拆卸建築物命令、翻新大廈通知，不論是否已於買賣合約前發出，銀主合約一般聲明須由買方自行負責。
還有的是，在買賣過程中，買方不可將單位轉售，而銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。簡單來說，銀主盤買賣以合約作為分界線，簽合約後，銀主基本上是不會負責單位之任何問題；故此買家在確定買入單位前應先衡量是否接受物業所有狀況。現時有些銀主盤的賣主可於成交前提供相關資料及文件讓買家查閱，買家可先委託律師查看業權、土地註冊處記錄，以及有否違反建築物條例或其他法庭頒令等，並先視察物業有否僭建問題和結構性間隔改動。倘若物業出現業權瑕疵或非法僭建問題，或會導致銀行拒絕批出按揭貸款，買家便大失預算。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
