解讀按揭年期延長訊號
日期：2016-06-16
金管局之住宅按揭統計數字顯示，目前銀行批出之平均按揭年期延長至310個月(即25.8年)，有報導指出現時屬於史上最難供斷的時代。事實上，近四年之平均按揭年期均徘徊於25至26年之間，對比10年前及15年前之平均按揭年期分別為20年及18年，反映近年選用較長按揭年期的用家佔較大比重。主要原因是近年樓價對比家庭收入處於偏高水平，加上按揭審批的壓力測試準則分別在12年及13年進一步提高；拉長按揭供款期有助減低每月供樓金額，除了可減輕供樓負擔外，亦較易於通過壓力測試下之供款佔入息比率要求。
舉一例子，準買家月入$37,500，希望購買一個樓價$500萬之兩房單位自用，並準備向銀行申請8成按揭保險計劃上車，按揭額為$400萬。若選擇20年供款期並以目前按息計算，供款佔入息比率已達55%，超出了審批上限；但若將按揭年期延長至30年，每月供樓金額便可大幅減少26%，供款佔入息比率亦可降至40%，而在壓力測試下，假設未來息率上升三厘，供款佔入息比率為58%，亦低於壓力測試下之60%上限。結論是，選擇20年期，準買家未能獲銀行批出按揭；若改為30年期，則成功獲得按揭貸款。
以上例子可見，延長按揭還款期有助買家成功上會。但當然，延長按揭年期等於支付利息之期數增加、每月歸還本金減少；支付利息時間延長以及息隨本減的速度減慢下，累積利息支出自然會較多了。為方便參考，以上述例子及息率不變為例，選用30年期之全期按揭利息支出將較20年期增加約$42萬。這個數字差幅看似頗大，不過，現今不少業主在上車後大約5至6年後便會考慮換樓，例如是夫婦婚後決定生育組織家庭，或會計劃將兩房單位更換至三房單位。事實上，一個選用30年還款期上車的買家，卻未必會一直供樓至30年，很多時，買家上了車，或會再待時機如樓價升值或經濟條件提高後更換更大的單位，又或在息率上升時選擇提早部份還款。當按揭罰息期過後，業主如有需要可彈性向銀行申請修訂供款計劃，如入息足夠可再考慮縮短按揭年期，手續費一般不多，約$1,000至$2,000。故此，選用長按揭年期的用家不等於陷入史上最難供斷的境地。
雖然按揭以息隨本減的方式運算，但不論是選擇20年或30年供款期，尤其是處於低息年代，開首數年之利息相差不算很大，同樣以上述例子及息率不變為例，選用30年期之首5年按揭利息較選用20年期只是多出$15,204，可見透過延長還款期幫助提早上車亦是值得考慮之方法。若買家於5年前透過延長還款期入市買入一個樓價$450萬之單位，現時物業市值已上升約28%至$576萬，樓價賬面多賺$126萬，從中可見，若在好時機入市，那5年間多出的利息支出已不算什麼。
不過，需留意的是，當未來息率回升，選用較長還款期的用家會發現，每月供樓金額的增幅將較大，假設未來加息2厘，20年期之每月供款額將增加約20%，但30年期之每月供款額則增加達29%，故長年期用家宜將自己的供款入息比率設低一點，以便預留充足的防守力。現時在樓按措施下，銀行批出之按揭年期上限為30年，但物業的樓齡及借款人的年齡亦有機會影響按揭年期的審批，銀行對兩者與還款年期的總和設有上限，一般長達60至70年，個別更可長達80年，用家可向銀行查詢清楚。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
