建期即供各有利弊

   今年新盤繼續成樓市焦點，付款方法繁多，財務安排層出不窮，除了高成數一按二按，亦有不同名目貸款配套如免供免息貸款、前期貸款、換樓過渡貸款、首期貸款、120%貸款，力求財務方案多元化，迎合各式其適的客戶需要，有利於吸納不同客源。

   新盤付款方法大致上分為建期和即供兩大類別，建築期付款方法(Stage Payment Plan)一般適用於未落成之樓花盤，買家無需即時支付樓價全數，只需支付指定臨時訂及大訂(多為樓價之10%至15%)，便可待至樓宇落成時才支付樓價尾數完成交易。另一款是即供付款方法(Cash Payment Plan)，買家支付訂金後，需於指定限期內(一般是90天至180天)支付樓價尾數完成交易。

   新盤建期付款方法特點在於特長交易期，自從預售樓花期延至30個月，不少新盤樓花期長逾一年至超逾兩年不等，坊間有所謂「一成訂金睇到尾」，即是買家只要拿得出少少訂金便可先入市，方便視乎樓市發展步署投資決定；尤其以往沒有額外印花稅限制，建期付款很受投資者歡迎，升市時，樓花更成為本少利大的投資工具，以低成本入市，樓價漲升後便在交易期內轉售圖利。在現行稅制下，短期轉售物業成本大大提高，基本上投機者已消失於市場。然而，建期方法仍有其高度彈性的優勢，由於樓花未可入住，換樓客需繼繼住於原有居所，那麼租轉買的用家選用建期可避免在樓花期內同時負擔租金及新居供樓金額，換樓客亦無需同時供付兩層樓。

   相反如果換樓客選用即供方法，在供付原有居所的同時，亦申請另一樓花單位上會，除了須負擔兩項供樓開支，銀行會視樓花單位為第二套房按揭，兩單位之供款佔入息比率上限即由50%降至40%，再要通過利息加3厘之壓力測試，那麼買家上會困難度便大幅增加了。再者，即使買家購買樓花單位作將來換樓自用，但礙於買家仍居住於原有居所，難以確定買入之樓花單位是自用或投資，買家或需向銀行詳加解說才可獲接納以自用物業計算按揭成數。 而對於投資者來說，樓花期內未可出租單位，故未有租金回報可言，如待現樓階段才上會，便可以租金抵銷按息支出。除了上述，建期付款方法亦方便買家有充裕時間調配資金完成交易。

   然而，建期付款方法有利固然亦有弊，一般而言，發展商賣樓是較希望買家選用即供計劃，讓資金回籠速度加快，故此一般而言，選用即供付款方法的樓價折扣最多，選用建期方法的樓價折讓則較少。現時新盤即供與建期的折扣差距多達樓價之1%-5%，個別更高達6%-10%，買家可比較不同付款方法的折實價以及自身狀況作決定。此外，建期買家需承擔未來若樓價下跌將帶來估價不足的風險，由於樓花期可長逾兩年，期內樓價有機會已經歷調整，若然樓宇接近落成時，樓價已較買入單位時顯著回落，有關單位或會出現估價不足的情況，從而導致買家未能獲銀行批足按揭成數，買家便需要補付首期差額才可成功完成交易。

   至於新盤即供付款方法，好處正正是沒有上述建期方法之弊處，選用即供期方法普遍可享獲最高的樓價折扣，買家需要即時申請上會承造樓花按揭，在一般情況下，有關單位較易獲銀行估足價。另一方面，即供期的弊處是買入樓花之買家未能入住單位或出租單位，便需承擔供樓開支。但很多時，當處於低息期，即供付款方法很受長線用家歡迎，因為息率有周期性，有機會上落，用家或希望把握低息周期供樓。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳