2016上半年按息回顧及前瞻

回顧2016上半年至今按揭市場，銀行之間的H按減息潮可說是市場焦點。年初時銀行同業拆息曾一度出現波幅，當時在股匯樓皆弱的投資環境下，避險情緒升溫令港元沽壓增加，一個月拆息曾抽升至0.39%，導致H按息率升至約2厘水平，與P按息拉近。3月份拆息大致回穩，適逢樓市經歷半年整固後，始見回暖跡象，銀行把推機會推出全新按息優惠，息率降至市場新低水平，其他銀行為保競爭力陸續跟隨，遂掀起第一輪減息潮。樓按戰幔繼而悄悄展開，H按息優惠門檻逐步降低並進一步伸延至存款掛鈎計劃。樓按競爭越趨加劇下，最近再掀起第二輪減息潮，H按新造息率進一步降為低至H+1.5%，實際息率約於1.74%水平。故此，今年H按新造息率在銀行競爭下出現倒跌，跌至5年新低水平，這情況在近年罕見；縱使下調幅度輕微，但銀行積極正面取態亦為市場帶來少許支持作用。

今年H按減息潮主要由銀行競爭帶動，觀乎銀行資金成本變化不大，基本上銀行再下調H按息的空間已相當有限，不過，由於上半年按揭貸款量出現逾3成減幅，銀行為了追趕業績目標，自必然亦希望謀求更多吸納客戶的方式，故此今年亦洐生了一種名為現有客戶轉介優惠的額外現金回贈(Member Get Member，簡稱MGM)計劃，獎賞金額上限由原初大約2,000元擴大至不少銀行可提供高達貸款額0.2%，連同原有高達貸款額1%之現金回贈，總回贈便高達1.2%，銀行在這方面的進取終引來金管局的關注，故最近已叫停有關MGM計劃。事實上，今年在銀行競爭下，按揭用家確實受惠不少，除了下調新造按息，銀行亦花盡心思提供多元化的息率、回贈或服務配套優惠，例如市場上出現首年低息定按計劃、三年期定按計劃、飛行里數獎賞回贈，24小時快速批核服務，以及加強預先按揭審批服務等。

今年新造樓按息率不升反跌，但由於調整的只是按揭計劃中的固定息差，故只限於新申請按揭客戶受惠，至於影響所有供樓人士及作為按息基準的最優惠利率(Prime Rate)及銀行同業拆息(HIBOR)何時進入加息周期，在聯繫匯率制度下，這視乎美國加息步伐以及本港資金流向變化。最近美國經濟表現靠穩，剛過去7月份議息聲明中，美國未有揭示加息時間表，在環球一片寬鬆貨幣環境下，加上美國總統大選迫近，美國年內加息機會率確實不高。但是次議息聲明中多了着墨於本土經濟改善狀況，意味若經濟及金融形勢漸穩，保留年內重啟利率正常化的可能性，故此不排除美國在今年仍會加息一次。事實上，08年金融海嘯前美國聯邦基金利率從未低於1厘水平，即使美息再上調，估計屆時美息仍處於0.5厘至0.75厘之超低水平，而香港現時銀行體系結餘仍處於高度充裕水平，加上對上一次減息周期，美息減幅較港息多出達2厘，相信香港仍未有即時跟隨美國加息的需要，預料本港存貸息率上調周期最快將延至明年才展開，年內低息環境持續。

不過，要留意的是，若港美息差開始拉闊，沽港元轉買美元的需求便會增加，從而導致銀行體系結餘減少，這情況下未來拆息很大機會早於P上升。幸好是，拆息上升對H按用家影響不大，原因是H按普遍設有P按基準之鎖息上限，息差只是多達0.4厘。換句話說，貸款息率走勢仍主要看P之變化，而事實上，即使本港明年有機會步入加息期，相信加幅仍是相當有限，步伐相當溫和，低息環境仍會延續。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳