迷你倉工廈按揭現況

日期：2016-08-18

自牛頭角淘大工業村迷你倉及長沙灣昌發大廈火災事件後，工業大廈和迷你倉的消防安全問題引起社會關注，最近亦有部份銀行已停止接受經營迷你倉的工廈按揭申請。自從接連工廈火災事故發生後，銀行普遍對舊式工業大廈的按揭申請已較前保守。

六七十年代香港工業發達，製衣、紡織、電子工業均盛行，但隨着八十年代起香港逐漸轉型為金融服務業主導，工業式微導致大量工廠大廈空置；雖然政府亦於2010年推行活化工廈政策，讓工業用地可以重建或改裝善用作其他用途，配合經濟發展需要，但現實是很多工廈已被自行改裝為形形色色的用途，如迷你倉、工作室、補習社、零售小店、「band房」甚至是住用劏房等，不少屬於私自改變用途、違契違規的單位，並有着潛在消防安全問題。近月在政府加強巡查工廈及日益揭發更多舊式工廈問題的報導下，加深了市場對違規工廈的憂慮，期望政府能針對迷你倉及工廈適當修例，銀行對於尤其是迷你倉及舊式工廈的戒心自然加重。

事實上，銀行對於工商舖按揭一向較住宅樓宇保守，而在工商舖抵押品當中，銀行對於工業大廈亦最為審慎，故此工廈按息及按揭條件很多時是遜於寫字樓及商舖，部份銀行甚至根本不會承接舊式工廈的按揭申請。不過，六年的活化工廈政策令不少傳統工業區大變天，觀塘、九龍灣、長沙灣等均成為新興的商業及工貿區，區內行業漸多元化，銀行對於新式活化工貿大廈或正式改建為商廈的承按取態則較積極。

近年選擇投資工廈的人增多，除了是非住宅物業不受限於額外印花稅及買家印花稅，亦因為一些具有發展潛力的工業區如荃灣、葵涌、屯門等，工廈單位價格仍低水但租金回報吸引。區內交通及食肆配套齊備，吸引了不少公司進駐，以工廈租金經營各類業務。然而，投資工廈的買家應留意，銀行審批按揭貸款一般是考慮抵押品質素及借款人還款能力，對於工廈抵押品，銀行一般須瞭解業主或其租客使用物業之用途，例如是純為工業用途，還是經營其他業務如迷你倉、零售等，當中銀行不會向違反地契的工廈批出按揭，例如若工廈地契列明單位只可作工業用途，但單位卻用作貨倉或商店零售。即使有關工廈是可用作倉庫，銀行現時對於迷你倉用途的工廈按揭已更為審慎，這情況很易理解，迷你倉火災事故揭發這類貨倉很可能有潛在消防安全問題，消防設備應如何改善，又或政府是否需要修例以加強監管仍有待確實，這些不確定性難以令銀行接受迷你倉作為抵押品借貸。

此外，由於工商舖類別之按揭成數低於住宅樓宇，故此投資工業大廈所需首期資金是較高的。在金管局樓按措施下，現時工商舖按揭成數最高只限於4成，若以資產水平計算還款能力，按揭成數更降至3成。若申請按揭之工廈屬於非自用投資性質又或是第二套房按揭，借款人之供款佔入息比率上限亦將由一般之50%降至40%，再需通過壓力測試，借款人需具有較充足還款能力方可獲批按揭貸款。由於市場上工廈類別及質素參差，故此銀行批出的按揭條件亦不盡相同，而工廈按息很多時較遜於寫字樓及商舖，差幅達0.25厘至1厘，按揭年期則一般長達15至20年。