2047地契期滿影響按揭年期？

日期：2016-09-15

最近2047年地契年期屆滿後這個不確定性問題受到市場關注，原因是當年中英就97香港主權問題上達成聯合聲明，在50年不變大前提下，有關於97年到期的地契以及85年5月27日後新批出的地契均可獲自動續期至2047年6月30日，業主無需補地價，只需繳付地租，按物業差餉租值3%而釐定。由於所有新界及新九龍界限街以北的地契均屬1997年屆滿並延期至2047年，當中已涉及數十萬份地契，明年7月起這批地契尚餘年期不足30年，因此市場憂慮明年屆滿後銀行將會拒絕為有關物業批足30年期按揭。

按揭以物業作為抵押，基本上，若然借款人未能按時供款，銀行有權以銀主身份變賣物業抵債，故此物業的出售能力是銀行審批按揭及有關條款的其中因素，若然明年中2047年地契屆滿問題未有出現清晰方案，市場擔心銀行或會相應地調減可批按揭年期，這點可以理解，因理論上，一日未有定案，2047地契續期問題確有機會讓人揣測不同可能性，包括會否要求業主大額補地價、增加地租，甚至收回土地等。然而，筆者相信2047地契續期問題當可順利解決，事實上，2047到期土地牽涉數量眾多，以上揣測一旦屬實均對香港構成重大影響。香港市況穩定對內地發展始終有利，相信最終以維持現狀及順利續期免補價的機會確實較高；最近便有政府官員表態指有信心香港會找出聰明方案，故此市場無需過慮。

香港無論在一些事件上或法律上，都重視參考先例及案例，港島住宅屋苑薄扶林花園的原地契於2006年中屆滿，最終獲續期50年至2056年，已跨越2047年，無需補地價，業主只需繳付同為差餉租值3%作為地租。97年後，政府亦繼續批出土地達50年，今年賣出的地皮年期已達2066年，大大超越2047年。當年中英就香港土地續期問題上既然已得到共識，土地屆滿後自動續期50年，現在即使土地屆滿問題亦只是一國兩制以內的事情，相信沒理由要製造矛盾，2047地契問題順利過渡機會較高。

雖然現時這個地契屆滿問題未有定案，但銀行的取態如何呢? 2012年5月期間，有個別銀行推出長達40年期按揭計劃，甚受上車客歡迎，以當年批出40年期計，按揭年期已達2052年，即已超越2047年，反映部份銀行根本未有對土地屆滿問題存在憂慮。不過，隨着金管局於2012年9月推出第5輪按揭措施，按揭年期自此以30年為上限。另外，港島一個屋苑「寶翠園」的地契將於2030年屆滿，距今只有14年，但銀行仍可批出長達30年期的按揭貸款，而不是只限於批出長達14年期按揭，這是一個很好的實例說明銀行如何處理地契在按揭期內屆滿的個案。不過，始終地契屆滿後之方案未決，部份銀行會在「寶翠園」按揭契內會加入保險條款，列明銀行將會在地契到期前3個月審視有關問題是否已得到順利解決，若問題仍未解決，銀行保留權利調整按揭條件，亦不排除會要求借款人提早清還按揭。地契續期問題未明朗的情況下，銀行加入保險條款是無可厚非，借款人亦應留意有關條款；至於明年7月後銀行是否同樣以加入保險條款以作為批足30年期按揭之條件，仍有待觀察。從以上看，銀行對於香港的地契續期問題大致是樂觀的，沒有過於保守；相信銀行亦會待明年接近7月時瞭解事情有否進一步發展才確定實質做法。