全新9成按保助上車換樓

日期：2016-10-13

近月樓按市場熱鬧非常，銀行H按競爭激烈，按息創下逾五年新低，最近市場上亦增添了全新高成數按揭優惠，讓上車或換樓人士均可以低至一成首期置業。市民對於全新高成數按揭優惠反應熱烈，由於收到為數眾多的查詢，筆者在此詳加解說計劃的重點。

上月市場上出現了高成數按揭雙優惠，優惠之一是一個銀行以外的全新按保計劃，名為『超輕鬆9成按揭保險計劃』，為樓價800萬元或以下之物業，提供高達9成按揭，而樓價高於800萬元至1,200萬元或以下之物業，按揭成數亦高達8成，最高貸款額為960萬元，同時適用於一二手住宅物業，按揭年期長達30年。現時透過銀行可申請之按揭保險計劃，樓價不可高於600萬元，按揭成數限於8成；若透過上述全新按保計劃入市，以買家購買一個800萬元之住宅單位為例，基本首期可由320萬元減少至80萬元，入巿門檻降低了240萬元。

聽到「按保」二字，或已聯想到計劃以用家為主，因為按揭保險已為貸款機購七成以上之按揭部份提供保障，於是貸款機構可向用家提供銀行以外較優惠之息率。計劃之全期息率可低至P-2%(P:5.25%)，當中須評估申請人的供款能力作準，按息雖未及銀行息率優惠，但用家可享用高於銀行可承造之按揭成數，以低至一成首期減低上車困難度，並可享有較貼近市場水平之優惠息率，可說是銀行以外的一個理想選擇。與市場上之按保計劃一樣，申請人同樣需要支付按揭保險費，由於保險範圍是7成按揭以上之貸款部份而非一般由6成以上，保費率牌價低於銀行按保，但當中不設保費折扣。以9成按揭、按揭年期25年為例，銀行按揭保險費是貸款額之4.1%，超輕鬆按保則為貸款額之3.35%。

另一優惠名為『超彈性高成數按揭計劃』，結合了高度彈性元素：低首期、樓價不限、物業種類不限，無論住宅或工商舖物業均適用。以住宅物業來說，中小型單位以至逾億元貴重物業之可造按揭成數均設彈性，高於銀行按揭上限，按揭成數最高可達8成。至於工商舖物業，則視乎寫字樓級別、工廈質素、商舖區域等，按揭成數高達6至8成，高於現時一般只限4成按揭。息率方面，在銀行以外屬於不錯的優惠水平，全期低至P至P-1%，不設壓力測試，但當中仍須因應申請人的供款能力及物業質素而最終確定息率。由於計劃重點是彈性，貸款機構可承按範圍甚闊，例如申請人完全未能提供入息証明，貸款機構仍會考慮憑藉物業價值批出按揭，但礙於信貸風險較高，按息亦自必然高些。市場上有部份用家希望透過資產水平計算供款入息，他們未必能提供足夠入息証明，卻擁有多個物業資產、股票等，但這計法在銀行只可承按3至4成，而且較難獲批出，上述計劃則可彈性根據資產水平批出按揭。

事實上，隨著近年樓價上升，巿民對高成數按揭的需求持續增加，然而在連番按揭措施下，按保計劃合資格個案卻相應減少；但自去年最高按揭成數下調至6成，進一步推動了高成數按保計劃的需求。根據中原按揭之客戶個案，採用高成數按揭的比例連續5年增加，當中去年與今年(首9個月)之增幅最大；今年首9個月計，高成數按揭佔比進一步突破3成，由去年之29.3%增至33.4%。上述高成數按揭計劃正好迎合了銀行個案以外之潛在高成數按揭需求，加上按揭條件特惠，相信上車及換樓人士均可受惠。