H按減息潮牽動轉按熱

      今年新造H按息拾級而下，息率由年初一般為H+1.7%降至最近邁向H+1.38%普及化發展，個別銀行更可批出低至H+1.35%之H按息率，累計下降幅度已達0.35厘。雖然下半年樓市反彈帶動按揭貸款量回升，但全年計貸款量仍較去年現跌幅，導致樓按競爭持續激烈。今年港元貸存比率現跌勢，近月跌至75.3%，較年初78.4%下跌了3個百分點，可見整體貸款增長追趕不及存款增長，銀行遂更積極放貸，而按揭業務亦成為銀行吸納客源的重要渠道，以交叉銷售銀行不同產品，故此銀行整體利潤未必因為減按息而縮減。相信今年銀行之間不會如以往般出現「收爐」現象，不少銀行已率先吸納明年提取按揭的客戶。

    H按減息潮的出現亦帶動了轉按市場，根據金管局最新住宅按揭統計，8月份銀行批出之轉按金額高達72億元，按月大增45%，亦是2011年3月後之新高水平，數字反映轉按需求正在增加。現時新造H按息是五年來之新低水平，當中已過罰息期的個案多達20多萬宗，可見潛在轉按需求十分大。目前新造H按實際息率約1.7厘，而P按實際息率為2.15厘，兩者息差拉闊至近半厘；過往H按息主要處於H+1.7%水平，與現時新造H按息亦拉闊至高達0.35厘，故不論現有P按或H按用家均有潛在轉按慳息需求。轉按除了可省息，供樓人士可藉着轉按賺取新銀行提供的現金回贈高達貸款額1%，即使扣除律師費開支，借款人仍可獲得可觀回贈。再者，以往H按不設高息存款掛鈎，現在部份銀行更為H按客戶提供高存息優惠，存息高達與按息一致。換句話說，借款人現時轉按可以慳息、賺回贈，並額外獲得高息存款優惠，有需要還可利用低按息套現。

      轉按前除了需考慮罰息期是否已過，亦需留意是否符合一定條件；第一，按保物業轉按需涉及新一筆按揭保險費，所以若非估值已升又或貸款額已降至無需申請按保，多付一筆按揭保費而轉按並不划算。不過，近數年樓價呈升勢為主，故此不少按揭物業已升值了一定幅度，轉按時未必需要按揭保險，借款人可先找銀行評估物業現值，以便計算可造按揭成數。 第二，若果借款人原先使用發展商高成數一按購買新盤，轉按前便需計算以現時估值於銀行可造之按揭成數，看看是否可支付轉按至銀行之首期差額。 第三，去年第7輪按揭措施推出後，按揭成數已由最高7成降至6成，若受措施影響而降低了可造轉按成數，變相需補付首期，借款人便需考慮轉按是否可行。但對於金額較大例如樓價達千萬之物業，早於5年前第4輪按揭措施下，按揭成數上限已調整至5成，與現時情況一致，故影響應不大。

    舉一例子，業主於4年前買入一個600萬元之單位，並向銀行承造8成按保計劃，當時之按息為P-3.1%，實際息率是2.15厘，眼見H按息下跌，有意向銀行申請轉按省息。由於物業已升值約25%至750萬元，加上4年間已清還約60萬元本金，即使按揭成數已降至6成，業主將按揭餘額轉按至銀行，按揭成數僅56%，故無需再使用按保計劃。最終業主獲銀行批出按息H+1.38%，實際息率約1.7厘，每月供款減少約900元，當中利息支出減少達21%。銀行並為H按客戶提供存息優惠，存息與按息一致即現時約1.7厘，舉例業主存放10萬元儲蓄於戶口，並每月額外存放4,000元，全期利息支出已可再減少20%。此外，業主獲轉按銀行提供接近42,000元之現金回贈，扣除律師費約1萬元開支，仍可享有淨回贈約32,000元。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳