拆息上升對用家影響

      今年第四季銀行同業拆息持續上升，H按常用之1個月期拆息由首三季平均0.25%上升至截稿前達0.72%(以12月28日計)，屬於8年新高水平。升幅已接近半厘，等同過往加息周期內加息兩次的幅度。今年初亦曾出現港匯轉弱等因素影響拆息上升，然而近月拆息上升與年初情況並不相同，主因是美元拆息上升及年結前拆借資金需求增加所致，結合性因素下，最近港美息差較之前收窄，3個月港元拆息甚至略高於美元拆息，故此最近拆息上升並非基於本地資金流出，銀行體系結餘亦維持穩定。

 

     目前H按用家比例高逾9成，H按大行其道，以往談及加息周期，一般是指P上調如何影響供樓人士，現在已不合時宜，香港正式上調存貸息率前，拆息率先上升早已影響廣大供樓人士。拆息上升對於不同時期選用H按的用家有着不同的影響，但基於H按普遍設有以P按為基準之封頂息率，在P正式上升前，影響始終有限。

 

     今年H按出現減息潮，但對於今年前已選用H按之用家，H按息率一般為H+1.7%，封頂息率以P-3.1%(P:5.25%)為主，這批用家今年頭三季之平均按息是1.95厘(1個月拆息平均0.25%計)，10月下旬起拆息上升，但自1個月拆息升達0.45%，按息便觸及封頂息率2.15厘而止步，累計加幅暫只限於0.2厘，每月供款增幅僅約2.3%，即使拆息進一步上升，他們的供樓按息未有再受影響。

 

     若再推算三，四年前(2012至2013年期間)，由於市場以P按為主流，期內大部份按揭供款人實質未有受到拆息上升之影響。而對於六、七年前即金融海嘯後期間(2009年至2010年)，H按息曾普遍低至H+0.7%超低水平，仍沿用這個按揭計劃的用家，在這六、七年間大部份時間之實際按息僅約1厘，但最近受拆息上升之影響，初次感受按息升幅近半厘，實際按息升至約1.42厘，但仍然遠低於市場封頂息率水平2.15厘。

 

       對於今年新造H按之用家，受惠於H按減息潮，以9月份承造H按計，按息低至H+1.4%，以當月平均拆息0.26%計，實際按息低至1.66厘；但以截稿前拆息升至0.72厘計，按息已升至2.12厘，貼近封頂息率2.15厘，換句話說，今年新造H按用家享有短暫慳息優勢，但受拆息上升影響，減息幅度很大機會遭抵銷，他們感受息率上升幅度約達半厘，每月供款增加約5%。

 

       H按短期優勢仍在 但何解指明年H按比例有機會回落?

     即使拆息短期內有機會進一步上升，只要銀行仍然提供與P按息一致的封頂息率，暫時H按仍會是最受歡迎之按揭產品，原因是H按有着進退兼得的優勢；若在明年初年結因素後拆息稍為回落，H按用家便再可享有較P按慳息之優勢，但當稍後拆息基於美息走勢再次上揚，H按用家仍獲P按封頂息率之保障。而在激烈的樓按競爭下，即使H按息升至觸及封頂息率，銀行暫時對於H按仍以不變應萬變之取態為主。

 

     不過，在長線而言，當本港正式進入存貸息率上調周期，H按比例有機會回落。筆者以往曾指出海嘯後拆息一直被壓低，未來總會回升至正常水平，屆時1個月拆息將升至超逾1厘水平，H按實際息率便大幅高於P按，推行H按的誘因已不復以往，對於提供H按配套稍遜的銀行來說，例如部份銀行提供的存款掛鈎優惠只限P按用家，H按並不適用，按揭申請人或寧可選用P按。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳