加息期將臨 壓測將調整？

   美國聯儲局自2015年12月首次啟動加息後，一年後再重啟加息，於上個月宣佈上調聯邦基金利率0.25%。美國經濟加快好轉，環球注視美國候任總統的政策方向，若然加快落實其主張刺激經濟、推動基建的財政擴張政策，美國通脹將加快向上，相信這亦是美國聯儲局預期明年加息次數加快至3次的原因，口風由鴿轉鷹。然而，美國實質上能否提速加息，除了要視乎往後本土經濟條件外，還要看能否對外圍環境置身事外。事實上，美國以外其他主要經濟體的貨幣政策仍以寬鬆為主，若美息上升過快將令美元加劇走強，不利美國出口及經濟，加上環球經濟前景仍存在不確定因素，法德英政局未明，年內種種因素下金融市場可能會較波動，美國加息路徑仍是未知之數。

   港美聯繫匯率制度下，港息大致上需跟隨美息走勢，只是當中步伐未必一致，幅度未必相同。上一次的加息及減息周期，香港累計調整幅度均為3厘，銀行最優惠利率由5厘至8厘上落為主，現時用以審批按揭還款能力的壓力測試亦是以假設息率上升3厘計算，相信過去港息平均加幅是主要考慮因素。目前首套房按揭的壓力測試是以當前息率假定上升3厘後，借款人的供款佔入息比率不可超於60%，若果是屬於第二套房按揭或非自用物業，壓力測試下之供款佔入息比率上限降至50%。即是說，以25年還款期計，首套房按揭的借款人按目前息率的供款佔入息比率不可超於43.6%，第二套房按揭或非自用物業則降至36.3%。即是說，對於買樓收租人士，自用物業及投資物業的按揭供款加起來不可超於每月入息的3成6，可想而知，能上會人士的還款能力甚高。

    金管局推出的按揭措施在控制信貸風險方面起了很大作用，例如當年停止9成半按保計劃及投資物業按保計劃，又劃一釐定按揭供款的入息要求，並設定了供款壓力測試，確保供樓人士不會面對過高信貸風險，並有應對息率一旦上升的防守力。在一連串的按揭措施下，目前已置業上會人士的供款佔入息比率平均處於33.8%低水平(根據金管局《貨幣與金融穩定情況半年度報告》)，那麼，即使未來累計加息幅度達3厘，上述平均供款佔入息比率亦僅升至46.5%，仍屬偏低健康水平。

   壓力測試的假定息率升幅是3厘，若今年稍後時間香港正式隨美進入加息周期，按息隨之上升，理論上，壓力測試的假設加息幅度應要作出調減才較合理，否則借款人通過壓力測試的難度將會增加。舉一例子，借款人正準備購買一個600萬之單位，計劃申請6成按揭，借貸金額是360萬，按息率2.15厘及25年期計，通過壓力測試的最低入息要求是$35,600，若加息0.25厘及壓力測試準則沒有調整，最低入息要求便上升至$36,500; 每次加息0.25厘，最低入息要求需增加約2.5%才可通過壓力測試。

   有部份在過去數年利好樓市的因素，未來似乎會逐漸改變，市場上亦出現是否應準備鬆綁措施的討論。筆者認為，未來第一步可考慮將700萬以下自用物業的樓按成數由6成回升至7成，以減少措施對上車用家的影響。第7輪按揭措施前，上車用家一直可申請7成按揭上會，但目前買家需要透過按揭保險計劃申請7成按揭，並需要支付按揭保費。由於7成按揭比率不屬於高水平，買家需要預備3成首期，加上已有供款審批要求，相信措施的調整對信貸風險影響不大。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳