丁屋按揭有何不同？

     根據「新界小型屋宇政策」，新界原居村民(年滿18歲及父系源自1898年時為新界認可鄉村男居民)可享一次性建丁屋權利，但丁屋附帶轉讓限制，新建成後需獲發滿意紙，如在首五年內出售丁屋，必須先辦妥補地價手續。但並非所有新界村屋就是丁屋，一些舊屋地重建村屋或於1972年丁屋政策推行前的舊批地村屋並無補價及轉讓限制。新界村屋/丁屋享有低密度及高實用率的優勢，接近大自然，用家以較相宜的價格便可享有洋房式居住環境，但由於丁屋買賣較私樓複雜，銀行在樓按取態上相對較審慎。

     丁屋/村屋可造按揭成數基本上與私樓相同，同樣可高達6成按揭，並可透過按保計劃申請高達8成按揭，但祖堂地丁屋、仍有轉按限制及丁屋樓花均不符合資格。不過，現實情況中，銀行對於丁屋8成按保計劃是較為保守，審批準則較私樓高。而丁屋較常出現估價不足問題，亦直接影響銀行批出之按揭成數；尤其當樓價處於升勢，業主叫價大幅高於估值之情況很普遍。主要原因是丁屋買賣流轉不高，成交紀錄很多時已欠缺參考性，加上銀行對於丁屋估價較審慎，初步亦未掌握足夠物業狀況等資料，估價不足幅度可高達1成至3成。不過，很多時當買家簽妥買賣合約，具有實質承接之價位，銀行一般可將估值調高一點，但幅度一般在1成以內。若心儀的丁屋出現大幅估價不足，買家便要有多付首期的準備。事實上，銀行之間對於丁屋估值很多時頗為參差，買家可多找銀行比較，影響丁屋估值的因素很多，若屬於標準丁屋類型(全幢三層，每層700呎建築面積)、處於主要村屋群而非過於偏僻的位置，有車路直達，樓齡低於30年的丁屋，銀行估值取態較正面。若在初步估價時，買家能向銀行提供丁屋內外照片，亦有助估價行更具信心作出估值。

     丁屋可造按揭年期原則上與私樓一樣長達30年，但實際情況是，不少銀行對丁屋年期較保守，多以25年期為上限，當中亦視乎物業樓齡或借款人年齡會否過高。一間40年樓齡丁屋可能只獲批出15年按揭期，原因是，丁屋之樓齡與按揭年期總和多以55年至65年為限，不像私樓般可長達70年至75年，當中亦需視乎實際物業質素。

     對於丁屋按揭，不少銀行需要實地視察物業後方可確定批出貸款，當中較常見會視察物業有否僭建物、如有天台及花園是否入契、有否直達物業之車路及附近有否斜坡維修等問題，銀行對於有非法建築物或欠缺車路直達物業的丁屋或未能批出按揭。銀行亦需確定丁屋買賣是否已在解除轉讓限制下進行，並釐清有關地契、業權問題，若由業主一手售出物業，亦需確定丁權業主身份。

     雖然丁屋之按揭年期在上述情況下未必如私樓看齊，但按息方面卻可低至與私樓同樣水平。在H按減息潮下，丁屋/村屋亦同樣受惠，部份銀行批出之按息可低至H+1.3%至H+1.35%，實際按息低至1.83厘，貸款額較大及物業質素較佳、又或屬於屋苑式管理的村屋較易獲批市場優惠按息。市場上有一部份中小型銀行是較看重丁屋/村屋市場，對於有關估價及批出之按揭優惠相對較積極，亦具經驗處理丁屋按揭流程。不過，丁屋買賣及按揭流程始終較私樓複雜，為免失預算，買家可先向銀行查詢按揭事宜或進行預先按揭批核。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳