首置「一約多伙」≠首套房按揭

日期：2017-04-20

去年11月政府實施劃一向已有住宅物業人士徵收15%新印花辣稅，冀可藉著增加入市成本以壓抑投資意欲，但其後買家見招拆招，以首置客身份以一份合約購買多個單位，基於以往稅局以一個單一交易去計算印花稅率及全數稅項，投資者便可避開印花重稅。市場關注若「一約多伙」趨勢持續，將造就更多投資者「唔執輸」以「一約多伙」享用首置稅入市，出招卻反令投資客增加。這情況下，政府終於在4月11日針對「一約多伙」有所行動，表明收緊印花稅機制，「一約多伙」購買物業仍需繳付樓價之15%印花稅，以堵塞之前避稅漏洞。此舉有助調節樓市健康發展，亦紓緩新盤傾斜大手投資者、大手客優先之狀況，等同釋放供應給一般買家。

政府出招前，「一約多伙」主要涉及新盤買賣，投資性質居多，雖然買家可透過「一約多伙」以首置客身份大手入市，但卻不等於他們可以等同首置客申請按揭貸款。樓按貸款受限於金管局按揭措施，有關置業意向、物業用途、按揭物業數量、物業估值與借款人財政狀況等均可影響批出之按揭條件。嚴格上來說，現時並非以是否首置客區分可造按揭成數，而是以樓價及置業用途等釐定。目前自用物業的按揭成數高達6成，若購買不超於600萬之物業可申請高達8成按保計劃；但若然置業屬於非自用投資性質，按揭成數則以5成為上限，換句話說，若首置客購買一個連租約單位，物業用作長線收租而非自用，按揭成數亦只限5成。

事實上，金管局已就「一約多伙」發信予銀行提醒應以審慎原則衡量此類個案之按揭審批，指出買家購買多個單位顯然是投資意向，即使只是涉及一份買賣合約，但當中不只一個按揭物業便需以多套房按揭準則計算。由於有部份投資者買家並非透過每月入息水平向銀行申請按揭，而是以資產水平(例如是物業資產、股票價值及銀行存款等)讓銀行評估其還款能力，在此提醒，在現行揩施下，若以資產水平申請按揭貸款，可獲批之按揭成數較一般為低，多套房按揭成數僅高達3成。

現時自用上車客的供款佔入息比率(DSR)上限是50%，壓力測試下之DSR是60%，銀行計算DSR的準則亦並非以是否首置客來區分，而是物業是否屬於首套房按揭及是否自用來劃分；即使以首置身份以「一約多伙」形式入市，由於涉及不止一個按揭物業，銀行會採用多套房按揭準則計算，DSR的要求便需提高，當中借款人的DSR上限降至40%，壓力測試下之DSR則降為50%。舉例，買家大手買入4個約千多萬元的單位，樓價總值4,500萬元，按揭金額合共2,250萬元，以目前息率及25年還款期計，4個單位總供款佔每月入息不可多於36%方可通過壓力測試，月入便最少需有26萬元。可想而知，「一約伙」之買家除了擁有充裕首期資金，亦需有相當高的還款能力方可獲批按揭。「一約多伙」之個案採用投資性質及多重按揭的準則評估，這樣以實際入市意向、按揭物業數量以衡量按揭審批確實是較合理的。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳