新盤發展商一按VS二按

日期：2017-05-18

根據按揭統計數字，今年落成的新盤一按當中，由財務公司承造的一按宗數佔約16%，二按宗數佔約14%，這兩數字對比2016年均出現上升趨勢。上述數字涉及之樓盤已於今年前發售，尤以2015年第3季起，當時樓市疲弱，發展商為了推動新盤銷情，開始提供高成數一按貸款，屬於新盤二按以外的另一選擇。由於有助新盤銷情，遂激發其他發展商跟隨提供同類高成數按揭方案，逐漸地發展商為新盤提供高成數一按、二按已成為常態。由於新盤以樓花為主，發展商提供的一按、二按可作為備用貸款，買家可於新盤落成或上會限期前才確定申請，於是這類貸款於今年落成新盤的佔比呈現升勢。

新盤一按及二按均是以低首期入市作招徠，當中有何分別？新盤高成數一按及二按一般均由發展商旗下財務機構提供，按揭成數高達8成甚至9成，而二按一般是銀行首按以外的第二個按揭貸款，成數高達2成至3成，與銀行首按合計之按揭成數一般不超於8成至8成半，兩者基本首期同樣低至約兩成，但當中之審批準則分別較大。

新盤高成數一按不涉及銀行審批，由發展商旗下財務機構自主決定，故此較具彈性，即使買家須出示入息証明，但很多時豁免壓力測試，更有個別樓盤可免入息証明。至於二按，審批方面須受制於銀行在按揭措施下之評估準則。原則上借款人須獲首按銀行同意二按貸款，銀行得悉借款人申請發展商二按後，須評估借款人是否有足夠還款能力應付一按及二按之供款，故此借款人須通過一按連同二按之壓力測試，須有較高的還款能力及足夠入息証明方可獲批按揭。

當中亦有兩點須注意，第一，發展商一般為一按二按提供初期利息優惠，首兩至三年之按息較低，或貼近市場按息水平，優惠期後之息率回升至最優惠利率(P)左右水平，銀行按照審慎原則會以優惠期後全期較高之息率計算供款額及是否通過壓力測試 ; 第二，在現行措施下，按揭之成數僅限5至6成，新盤買家若希望申請發展商二按高達樓價25%，而令一二按合共之按揭成數超過現行上限兩成，通過壓力測試之難度須再提高，借款人的供款佔入息比率及壓力測試上限須扣減5個百分點。

以買家購買一個$1,000萬新盤單位為例，不論買家向發展商財務機構申請一按或二按，基本首期均只需15%，按揭成數高達85%，息率同樣是首兩年P-2.5% (P:5%)，兩年後全期息率是最優惠利率(P)。當中發展商財務機構表示買家只須出示入息文件証明供款佔入息不高於50%，便可獲批一按貸款，若買家選用發展商一按，最低入息要求是$76,300，但若選擇申請銀行一按及發展商二按，在兩者均須通過壓力測試下，買家入息便最少須達$89,000方可獲銀行批出首按，並同意有關二按貸款。由此可見，承造發展商二按之難度較大。

不過，發展商一按與二按實則上是各有利弊，一按審批彈性較大，但買家需衡量整個按揭在息率優惠期後之轉按可行性，轉按至銀行便得補回2至3成之首期差額，倘若樓價走勢向下，買家需補回之首期差額便加大。二按則受限於銀行首按審批，但在銀行積極提供樓按優惠、降低新造按息之時，買家可鎖定銀行一按低息優惠，並獲按揭銀行提供可觀的現金回贈，若買家在資金較充裕時清還二按，一按不會受到影響。