回顧20年息率發展

日期：2017-07-20

香港回歸中國主權20年，回顧過去20年本地樓按息率發展，除了受加息或減息周期影響息率向上或向下調整之外，基本上可以2001年全面撤銷利率協議作為分界線，自此銀行息率競爭轉趨激烈，按息逐步降低，樓按用家因此受惠。20年前正值97年時期，當年按息以P或P+計算，實際息率約達9-10厘高水平；單計按揭利息支出已高於租金，但當年處於高通脹環境，扣減通脹率後之實質按息其實不算高，約2至3厘水平。最重要的是，即使按息高，當年買樓並非看長線，主要看好樓價升勢轉售獲利，投機成份重。

97年亞洲金融風暴引發樓市泡沫爆破，樓市跌勢長達6年，經濟低迷帶來可怕通縮期，計及通脹率，99年實質按息曾高達14厘，消費及置業意欲低沈。往後樓按息率逐漸下降，2001年科網股泡沫爆破後，本地最優惠利率(P)隨美息走勢下調；同年，息率發展亦出現了一個重大轉捩點，7月份利率協議終告全面撤銷，除了令存款市場立即出現變化，自此亦引入了樓按競爭，為了吸納按揭客戶，銀行按息訂價愈趨吸引。利率協議撤銷後，全面揭開了P減年代新一頁，按息很快便降至約P-2%，2003年沙士事件後，銀行按息進一步降至當年之歷史低水平約2.3厘(P-2.7%，P已降至5%)。

2004年中，美國進入加息周期，香港未有即時跟隨加息，期間已有銀行因應市場需求及早推出定息按揭，當年有龍頭銀行推出首年1.68厘定息按揭，掀起定按競爭，隨後相繼有銀行推出低息定按，市場曾出現低於1厘定息計劃，推動定按市場比例曾高達15.4%歷史高水平。同年香港開始步出通縮，經濟環境好轉，及至2005年3月，香港正式進入加息周期，大型銀行與中小型銀行上調最優惠利率(P)幅度不一，自此香港出現大小兩個P。當年樓按競爭繼續加劇，2007年P按新造按息曾低至P-3.3%，隨着2010年3月出現參考底線為P-3.1%，自此P按主要維持在P-3.1%或以下水平。

早於2004年至2006年期間，本地銀行逐步引入以銀行同業拆息(HIBOR)為基準之計劃(H按)，惟當年H按並未普及，加上早期未設有封頂息率等因素，故未能成為主流按揭。2008年金融海嘯後，環球救市方案帶來游資氾濫，大量熱錢流入本港，導致銀行同業拆息降至超低水平，一個月拆息低至約0.13%，加上銀行競爭下出現H按減息戰，H按息曾出現首3年H+0%，或全期低至H+0.65%至0.7% 水平，當時H按實際息率僅約0.8%，大幅低於P按息，吸引大量供樓人士使用H按，09年第4季起H按成為主流按揭，2010年第4季H按使用率更超逾9成。不過，2011年銀行上調H按息後，同年下半年至2013年P按再次成為主流計劃，直至2014年銀行重新主力推廣H按，H按再次成為主流按揭至今。期間H按息主要維持在H+1.7%水平，直至去年2016年開始，市場再次掀起H按減息戰，H按息逐步降至今年首季低至H+1.28%，6月初大型銀行因應樓按措施上調H按息至H+1.4%，但目前大型銀行與中小型銀行提供之新造H按息出現了較參差情況，樓按競爭力會否受到影響，導致往後H按再出現變化，便需拭目以待。