回顧20年按揭易難

日期：2017-08-03

上文提及過去20年本地樓按息率發展，本文再論及20年間按揭上會易難。20年前正值97年，當年發生金融風暴導致地產泡沫爆破前，樓市一片狂熱，炒賣樓花風潮極盛。7成按揭上限早於1991年便開始，並已於其後正式落實，然而實際上當年不少新盤均提供二按，一二按合共按揭成數可高達9成至9成半，金融風暴發生後，發展商欲割價促銷樓盤，提供更具吸引力的按揭配套，包括曾出現十成按揭、110%信心計劃付款方法等。

97年後樓市進入漫長的萎縮期，跌浪持續6年，為協助市民以低首期自置居所，1999年3月，香港按揭證券公司正式推出85%按揭保險計劃，2000年8月及2004年7月分別提高可造按揭成數高達9成及9成半，期間在2002年政府正式推出「孫九招」限制土地供應救市。其後高成數按保計劃逐步發展至更多樣化，後來亦適用於租住物業、村屋及再融資(物業套現)申請。

樓市經歷97年金融風暴、2000年科網泡沫、2003年沙士事件，終於在2004年開始轉勢，香港步出通縮，樓價開始止跌回升。按揭可造成數基本上一直維持，直至2008年金融海嘯後，環球寬鬆貨幣政策導致熱錢流竄，推高資產價格，政府自2009年起至今推出一連串樓按措施管理樓市及信貸風險，按揭可造成數及審批條件自此出現了莫大變化。09年10月，金管局推出第一輪樓按措施，主要收緊豪宅物業按揭貸款，樓價2,000萬元以上物業的按揭成數上限由7成降至6成，同時間，9成半按保計劃亦由高達2,000萬樓價降至600萬，租住物業按保計劃亦在首輪措施叫停。

在往後多次樓按措施中，可造按揭成數的樓價上限再逐步降低，並針對物業類別、物業用途、持有物業方式、海外人士、及不同按揭條件進行收緊。及至2015年2月，沿用多年的7成按揭上限亦出現改變，基本首期由3成增加至4成。今年5月，金管局再推出第8輪樓按措施，累積多重措施下，目前自用物業的按揭成數由高達7成降至6成，樓價1,000萬以上物業及所有非自用物業降至5成，工商舖及車位按揭成數上限降至4成，以上凡屬第二套房按揭類別之按揭成數全部再降1成。高成數按揭的信貸風險相對性較高，按保計劃亦出現很大變化，現時只有樓價400萬或以下物業方可申請高達9成按保計劃，申請人亦必須是首次置業的固定收入人士及供款佔入息不可多於45%；8成按保計劃亦僅限於不超過樓價600萬之單位。

除了按揭成數降低導致首期增加，按揭市場自2010年8月後出現了重大變化，先是壓力測試的出台，繼而是推行按揭信貸資料庫，兩者結合，上會難度自此大大提高。以往買樓人士基本上只要在不同銀行申請按揭，銀行是難以掌握借款人有多少按揭，故此亦難以確定他的每月總債務負擔及供款能力，以往不乏投資者透過向不同銀行取得按揭買入多個物業，但實際上未必有足夠的還款能力，遇上市場逆轉斷供個案便較多。隨着按揭信貸資料庫的建立，銀行現在可更準確評估按揭申請人的債務狀況及還款能力，亦有利於執行壓力測試及之後推行第二套房按揭的管理。目前壓力測試的計法是假設目前息率上升3厘後，每月總供款佔入息不可多於60%，而非自用物業及第二套房按揭申請人在壓力測試下之供款佔入息比率須再下調至50%，借款人需有充裕還款能力才可獲批按揭，確保供樓人士有足夠防守能力。