凶宅可做按揭？

位於油麻地御金 . 國峯在農曆七月十四日「鬼節」發生夫婦墮樓慘案，案件擬涉及謀殺及自殺，屬於嚴重命案，媒體紛報導涉事三個單位包括起跳點單位及伏屍平台兩單位均難逃成為凶宅；由於難獲銀行提供按揭，難免影響物業估值報跌。市場所謂凶宅，其實現時並無官方定義，法律上亦沒有界定何謂凶宅，凶宅基本上是一個約定俗成的說法，一般指單位內曾發生不愉快或非自然的命案，如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等，由於中國人對不幸命案心生忌諱，普遍不願意購買凶宅作居所，故此問津凶宅的買家稀少，業主脫手出售單位困難，凶宅成交價一般亦較市價為低。不過，若單位內發生的是屬於自然死亡事件如百年歸老或病故等，則一般不會列作凶宅。

那麼，凶宅可做按揭嗎？按揭以物業抵押及作為償還貸款的擔保，故此銀行需評估按揭物業的估值及在市場的轉售能力。由於凶宅往往出現轉讓困難及售價折讓的關係，銀行對於凶宅有機會降低可造按揭成數、調高按息，甚至拒絕批出按揭；當中亦視乎單位估值與市值之差幅及銀行取態等。這方面會受到凶宅條件而影響，包括所謂凶宅有多「凶」的程度如事故的嚴重性及令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報導及市場出現較大迴響、命案發生至今之時間長短、及單位是否曾成功轉手等，銀行之間批出之按揭條款有機會出現很大差別，買家宜多找銀行作比較。

例如是一宗轟動全港的血腥兇殺案，銀行除了拒絕批出該單位之按揭，同層所有單位亦會受影響，而銀行之間評估呎度不同，亦有銀行連帶上層及下層之全層或部份單位亦拒批按揭。然而，若果是燒炭自殺案件，相對上不吉利程度較低，銀行接受程度較高，未必會連累相鄰單位，對於發生較輕型事故的凶宅，有些銀行仍可批出按揭，但或需降低按揭成數及上調按息。凶宅事故發生至今之時間性及是否曾轉手亦影響銀行接受程度，例如一個二十多年前藝人跳樓單位，至今已成功轉手數次，先後已有幾戶人家入住該單位，買家對單位之忌諱有所降低，故有銀行願意批出按揭。有些事故如因病厭世自殺輕生、意外事故搶救無效等，若然未有被廣泛報導，銀行內部未必有將單位列作凶宅名單，故上會未必受影響。

至於買家如何得知單位是否凶宅及是否影響按揭上會，買家可嘗試查看網上一些凶宅名單，或透過地產代理查詢，但需明白，基本上凶宅沒有官方名單及定義，亦沒有界定凶宅的標準。若有業權人離世，土地查冊紀錄雖可顯示相關登記，但這不代表單位屬於凶宅，因為紀錄不會列出業權人死亡原因及地點；若命案不幸者並非業權人，有關離世紀錄亦不會登記在土地註冊處。較實際的方法是找銀行估價或網上估價，若然屬於銀行凶宅黑名單，網上估價結果或顯示為「不適用」；不過，這不代表銀行必定全然拒批該單位之按揭，亦有可能是需由銀行再作個別評估，買家可找銀行直接瞭解。近年市場缺盤，凶宅成交個案亦有所增加，部份更是貼近市價售出，銀行對於輕型凶宅的接受程度有所增加，一些陳年凶宅或較輕事故的凶宅或已獲銀行稍作鬆綁，買家可先找銀行查詢。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳