「靠父幹」仍需注意按揭細節

 

近年依靠父母資助買樓的個案增多，部份父母將物業加按替子女支付首期，引起市場關注家庭債務上升的風險問題。父母資助子女置業的方式大致有幾個：一) 父母自身有充裕資金替子女支付首期；二)父母作為子女的按揭還款的擔保人，當中或協助按揭供款；三)父母將現有物業加按或現契套現以協助子女支付首期。

 

上述第一項情況不等於會令風險增加，香港人鍾情磚頭，除了因為有居住價值，更因為投資磚頭具有升值抗通脹的潛力，金錢放進銀行十年沒甚利息，但樓價已升1.8倍。不少手頭有資金的父母，在部署物業投資的同時很自然亦會考慮到現行印花稅徵收方法，寧願先協助子女上車，既可讓子女以首置買家身份省稅，又可早為後人預備居所和物業投資方案。如果首期是來自父母既有資金，而子女或父母亦備有足夠供款能力方可獲銀行批出按揭貸款，不見得此情況會推高信貸風險。現今印花稅措施可謂曲線推使置業年輕化，首置與二套房買家之從價印花稅差幅超逾樓價一成，父母即使投資物業選擇子女作為業權人乃無可厚非，因子女將來會是承繼財產的後人，子女成家立室前亦可先將物業出租賺取租金。

 

至於第二、三項情況，子女多屬於首次置業人士，雖然得到父母協助，但應留意按揭審批上一些細節，以免影響按揭金額及首期預算。在第二項情況，子女入息不足夠，需由父母作為按揭擔保人，但若然父母自身仍有按揭物業未供滿，父母替子女擔保的新購物業便會被視為第二套房按揭，可造按揭成數須降低一成；以一個700萬元單位為例，按揭成數由原本高達6成降至5成，首期變相增加70萬元。不過，若然是購買600萬以下物業並申請8成按保計劃，按揭成數基本上不受影響，但基於按保範圍改以按揭成數50%以上計算，按揭保險費將稍為增加。除了按揭成數方面，留意供款入息比率上限亦需降低一成，由原本高達50%降至40%，並需通過壓力測試。換句話說，此類個案之借款人若然獲銀行批出按揭，還款能力可以說是相當高，難言會增加銀行的信貸風險。

 

至於第三項情況，父母將自己物業加按或套現以協助子女支付買樓首期，若然子女無需父母作為按揭擔保人，子女物業仍可以首套房計算按揭準則，但市場關注整體家庭債務卻因而有所增加。此類個案近年有增加趨勢，但相信佔比很細；雖說家庭債務增加了，但另一方面，沒有債務的資產亦在增加。現今約六成業主已供滿物業，近年在低息環境下，不少業主將磚頭套現，除了協助子女置業，其實亦用作各種投資方案，當中他們亦得通過壓力測試及按揭措施方可獲得貸款。然而，父母若決定加按物業，建議先衡量自身還款能力及一些考慮因素包括息率上升將導致供款額增加、經濟一旦逆轉之防守力及退休計劃等問題。

 

父母希望協助子女置業是很易理解，不過，筆者勸喻父母需小心處理如何及應否過早協助子女置業的問題，以免形成子女依賴父母的心理，甚至認為「有父幹」便屬幸運，「欠父幹」則屬不幸的想法。一般發達國家的首次置業年齡均超逾30歲，但近年一些未畢業的大學生已慨嘆置業困難，年青人有的是青春，畢業後先努力發揮所長，為目標而拼搏吧！成功需「苦幹」而非「父幹」，始終是終身受用的道理。

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳