拆息上升對你影響有多大？

 

 

08年金融海嘯後，熱錢流入的情況下逐步推低銀行同業拆息，由09年至今，以拆息為基準之按揭計劃(H按)在大部份時間成為市場主流，當中新造H按息水平曾經大致出現了三個階段。首先是2009年至2011年中期間，當時H按漸趨流行，拆息曾跌至歷史低水平，新造H按息普遍為H+0.7%，這些H按用家之計劃若至今未有改變，今年H按息已由低至1.05厘升至現時1.8厘，按息升達0.75厘，然而按息仍處甚低水平。

 

 

其後兩個階段處於2014年起至今，H按持續性成為市場主流，期內使用H按之按揭宗數超過20萬宗，其中一個階段在去年3月前，新造H按息主要是H+1.7%水平，大部份銀行亦提供現時按息為2.15%之P按封頂息率，在這段時期的H按用家，只要1個月期拆息處於0.45%或以上水平，便已觸及封頂息率，而今年其實在大部份時間，他們的按息已接近或觸及封頂息率，故近月即使拆息再上升，他們的按揭供款其實未再有受到影響。

 

 

另一階段是在去年3月起，市場一度出現H按減息潮，帶動H按市場比例由去年下半年至今一直維持9成以上之高水平。新造H按息由H+1.7%逐步降至今年低見H+1.28%，這時期的H按用家享有H按減息潮的慳息優勢，但隨着近月拆息上升，優勢亦漸減。以一個H+1.3%之樓按計劃為例，今年1個月拆息曾低至0.35%，實際息率是1.65%；但近月拆息上升，拆息升至0.85%後觸及封頂息率轉以P按2.15厘計，息率由低位升達半厘，以25年期計，每月供款增加6%，每100萬貸款之按月供款增加約242元。若供款佔入息比率以40%計算，息率上升下之比率便升至42.4%，影響仍屬輕微。

 

 

在上述08年後至今期間，自大型銀行於2011年7月公佈上調新造H按息後，直至2013年之間，市場曾轉作P按為主流，這段時期的供樓人士若未有轉按，大部份仍以最優惠利率為基準供樓，故最近拆息上升對他們未有影響。除上述外，近年發展商流行為新盤提供高成數按揭配套，例如是8成一按或高達3成二按，大部份是提供P按息率，P未上升前，拆息上升對其每月供款亦未有影響。P按亦廣泛用於資助性房屋，除了已補地價之居屋外，一手或第二市場之居屋單位，銀行一般提供P按而非H按，故他們近年的供樓利息未見變化。

 

 

正如筆者在本欄曾提及，本港在正式進入加息周期之前，拆息(H)早於最優惠利率(P)上升屬必經階段，事實上，拆息反映銀行資金成本，海嘯後資金流入導致銀行流動性高度充裕，拆息長期被壓至超低水平，故此原則上拆息回升至正常水平銀行才有加息條件。近月拆息升勢結合了短期性因素，除了金管局增發票據導致銀行結餘由2,597億元降至約1,797億元之外，結餘未再有減少跡象，有關銀行對加息之考慮，相信將會視乎撇除短期因素後之拆息水平及市場資金流動性。

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳