提高按保樓價上限有助上車

日期：2018-02-01

日前再有政府高官表示會考慮放寬按揭保險計劃，以減低置業人士首期開支，當中政府強調不希望市場解讀為減辣。事實上，自09年起樓按措施逐步推出共8次至今，措施管理範圍廣泛，遏抑投資者、非本地買家、多重按揭用家需求之餘，同時亦難免導致上車客及換樓家庭置業難度增加。在措施管理下，已置業人士的實質供樓負擔僅約在34%水平，防守力很高，反映措施的成效 ; 然而，多年來環球寬鬆貸幣政策下，本地樓價仍持續上升是不爭事實，09年至今樓價升幅達1.8倍，政府擔心樓價與購買力脫節情況惡化是容易理解。

香港按揭證券公司於1999年推出按揭保險計劃，原意是協助市民自置物業，市民可以透過按揭保險申請高成數按揭貸款，減輕置業上車人士的首期負擔。尤其對於年輕人士，首期不足一向是最大的上車阻力。按目前措施下之按保計劃，若要申請9成按揭，樓價上限不可超過400萬元，而400萬以上至450萬元之物業，按揭額上限為360萬元，例如一個430萬元之物業，最高按揭成數便是83.7% ; 而對於8成按保計劃，樓價亦不可超出600萬元。然而，按目前樓價水平，400萬元以下物業之樓盤量已少之又少，上車盤樓價主要介乎500萬至600萬以上為主，換句話說，首期資金一般需達兩成或以上，而換樓物業一般高逾600萬元，可運用按保計劃之機會亦不高。

在現況下，9成按保計劃基本上不再發揮原先作用，若提高按保樓價上限可令計劃貼近回市況及市價水平，有助用家以低首期上車，減輕首期負擔。由於政府憂慮市場將放寬按保成數解讀為減辣，第一步可先將9成按保的樓價上限放寬至500萬元，溫和釋放用家選用9成按保的樓盤選擇，在評估市場狀況及反應後才再衡量進一步提升樓價上限的需要性及時間表。就上述，以購買500萬元單位為例，按保用家的基本首期將由100萬減至50萬元。

事實上，溫和放寬按揭保險計劃不會令信貸風險明顯提高，原因是現行9成按揭保險計劃本身已設有特定條件，合資格人士方可獲批按揭，有別於8成按保及一般按揭申請。當中，9成按保的申請人需為首次置業人士、入息固定、每月供款佔入息比率不可超過45%，並需通過壓力測試，即假設利率上升3厘後，供款佔入息比率不可超於55%，這較一般按揭申請人於壓測後之供款佔入息比率不超於60%更為嚴謹。再者，按揭保險計劃已為銀行提供保險，6成按揭以上的貸款部分得到了保障，銀行無需承擔敍造高成數按揭涉及之額外信貸風險，而有關按揭保險費用由借款人支付。按揭保險計劃亦有其他申請條件，包括只適用於自住物業及港人以私人名義申請。

在多項樓按措施下，近年二手樓市流轉減慢，準買家上車難度增，業主盤源亦減少，市場購買力側重於一手新盤，放寬按保可以促進二手上車盤之交投，市場流轉率增高有利樓市發展。隨著近年樓價上升，加上2015年沿用多年的7成按揭上限改變，一般按揭成數降至不高於6成，買家對高成數按揭的需求便有所增加，根據中原按揭之客戶個案，採用高成數按揭的比例近年已突破3成，反映低首期按揭配套的需求增加，若可調整按保之按揭成數上限，相信是配合市場現實的合理做法。