發展商年輕人置業計劃助上車

 

樓價近年持續上升，金融海嘯後至今近10年來，樓價上升達1.2倍，大眾入息加幅平均僅達43%，收入升幅明顯追趕不及樓價升速，樓價與購買力脫節的情況下，加上近年在措施下買樓首期增加，市場越多聲音指置業越見困難。最近有發展商就旗下新樓盤推出年輕人置業計劃，讓青年人或年輕夫婦可以低至數十萬首期購得新盤單位，一圓上車置業夢。

 

年輕人工作經驗尚淺、入職年資較短，工資水平一般不高，儲首期相當困難，所以首期不足一向是年輕人上車最大阻力。有關年輕人置業計劃提供高達樓價92.5%之按揭貸款，首期低至7.5%，相比起現時一般需達40%首期，確實可大大降低首期負擔。而且，另一項主要置業開支印花稅亦由發展商代繳，而新盤買家無需支付代理佣金，買家確實可以低門檻上車，解決儲首期困難的問題。 發展商提供首10年之按揭息率為P-2.75%(P現為5%)，實際息率現為2.25%，已相當貼近市場按息水平，有別於一般新盤或只提供首兩至三年低息率。這可說是此計劃之亮點，發展商一般希望貨如輪轉套現再投資，而發展商在此計劃卻願意提供10年低按息配套，幫助買家可按需要選擇長線運用貸款並低息供樓，這是值得一讚。

 

為了進一步減輕年輕人供樓負擔，有關按揭計劃亦提供長達40年之按揭年期，並可漸進式供款，以供買家按需要選擇使用。供40年樓? 可能令人嚇一跳，但其實，延長按揭年期亦有其好處，有助減低每月還款額，對於置業初期入息水平不高或希望減輕供樓負擔的買家，先運用長還款期幫助上車亦不失為一個方法。長還款期的特點是由於每月還款的本金比例較少，息隨本減的速度較慢，累計利息因而較多；但其實，首數年之利息相差不算很大，例如以600萬貸款計，40年對比30年供款期，首5年利息僅多出萬多元。 事實上，不少買家在上車後5至7年後決定換樓，故此選用40年供款期卻不等於一定供樓40年。而買家亦可適時評估按揭還款，當入息水平提高時，申請縮短按揭年期，又或作部份還款。

 

至於漸進式供款，等於提供初期供款折扣，亦是減輕供樓負擔的配套，此計劃讓買家可於開首長達10年以原來供款額之70%至90%供款。 漸進式還款一般是將每月還款之本金再減少，延遲部份供本等於減慢息隨本減速度，長線來說累計利息會增多，若非有實際需要，便無需採用。

 

當然，有關年輕人首置計劃有別於市場一般計劃，既有其優勢，亦有其需要注意地方。採用高成數按揭，信貸風險亦相對提高，買家需衡量是否有需要借盡最高成數，否則可將按揭成數降低。若使用高成數按揭計劃，首重有足夠還款能力，故此，即使發展商指定財務機構審批入息水平可較寬鬆，買家宜自我評估息率上升的防守力。由於計劃目的是幫助年輕人自置居所，而非投機炒賣，故設有5年禁售禁租期，故此買家亦得留意此方面之限制會否為未來計劃帶來影響。

 

雖然這個計劃只有15個單位供選擇，有指實際幫助不大，但筆者認為這亦是無可厚非，發展商始終是商業機構，沒理由所有樓盤單位都撥作資助性房屋吧。有關計劃總算為年輕人提供了一個新盤上車機會，具一定社會作用，若能感染其他發展商提供同類計劃，年輕人上車選擇及機會便可增加。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳