投資車位上會考量

今年車位交投活躍，上半年車位註冊登記量較去年同期增加超過兩成，車位價格升幅加快下，上半年計車位成交金額升幅更達60%。近年車位成交價累創新高，去年同期車位平均價格約為160萬，現時已升至200萬，新盤車位平均達260多萬，二手車位則達160多萬，早前有報導指何文田一個豪宅屋苑的車位以600萬元歷史新高價成交，價格已足以買入一個兩房單位。

車位近年受到追捧，主因是可觀的價格升幅，加上投資車位的入場門檻一般仍低於買樓，而且轉售彈性較大。九龍一個大型屋苑車位於3年前成交價為130萬，最近以235萬再賣出，轉手獲利105萬，價格升幅達80%，而同屋苑單位期內升幅為35%，可見車位價格升幅跑贏樓價。雖然近年車位租金升幅追不上價格升勢，導致租金回報下跌，不過租金回報率一般仍達2厘多至4厘，部份車位的租金回報率仍較物業優勝。而且，車位沒有額外印花稅之綑綁，在近年車位價格飛升、投資前景理想的誘因下，租金回報已未必是最大考慮，因轉售利潤已相當可觀。對於長線投資者，車位既可出租又可坐擁資產升值，除了車位價格處於升軌，相比起買樓，車位無需裝修，基本上不用煩卻保養折舊問題，一成交便可起租，而購買車位的印花稅亦低於新住宅印花稅，以一般車位價格計算，若不足200萬成交價只需繳付1.5%印花稅。

 

近年車位按揭上會個案增加，除了因為交投量上升，亦因為車位價格比以往提高，上會需求亦隨之增加。自2013年第六輪樓按措施出台，獨立車位之按揭成數限於最高4成，按揭年期上限為15年，可造按揭成數及年期均遜於私樓。投資車位買家需要注意一點，若然已持有第一套房並尚有按揭，若再購買獨立車位並申請按揭上會，便已屬於第二套房按揭，在現行措施下，該車位的按揭成數需降低一成，即按揭成數限於高達3成，上會首期將會明顯增加。而該車位的審批按揭要求方面，買家的供款佔入息比率及壓力測試上限亦需下調10個百分點，即是每月總供款佔入息比率上限由50%下調至40%，並需通過按息加3厘之壓力測試，壓力測試下之供款佔入息比率調低至50%，如需上會的買家宜入市前先做足功夫計算首期負擔及供款能力。

 

以往車位按揭涉及金額較細，銀行提供之按息不及私樓，隨着車位價格持續上升，目前車位按揭金額普遍已高於50萬，不少按揭額更達百萬元以上，銀行借貸意欲積極，提供之車位按息亦較優，部份銀行可提供之車位按息低至2.15厘(P-3.1%; P:5.25%)，與私樓按息睇齊。以往銀行一般不會就車位按揭提供現金回贈，現時部份銀行卻可提供高達貸款額之1.4%作為回贈。不過，車位造價由數十萬元至高達600萬元不等，對於貸款額較大的個案，在銀行眼中，已差不多等同一個物業按揭之金額，故批出優惠按息之機會較高。

 

獨立車位的按揭成數偏低，買家可考慮將持有之物業加按，若水位足夠，套現之資金便可直接用作支付全數車位價格。08年海嘯至今樓價升幅高達2.5倍，以一個當年以500萬元購入之單位為例，目前樓價升值至1,600萬元，加按後最高按揭額高達800萬元，減去按揭餘額235萬元後，尚有足夠水位可套現資金投資車位；此做法無需擔心車位按揭成數偏低以及第二套房按揭之問題。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理王美鳳