認識兩大類按揭存款掛鈎計劃抗加息

 

近年銀行流行提供與存款掛鈎的按揭計劃，由於按息可與傳統計劃之息率一致，讓客戶感覺銀行額外送贈高存息優惠，善用此類計劃可有效抵銷按息支出及作為未來抗加息的工具。

 

現時較普及的一款按揭存款掛鈎計劃，是向按揭借款人提供一個高存息戶口，存息與按息相同，即目前約2.25厘水平，用家將日常儲蓄、備用資金存進戶口，又或將投資或生意往來資金停泊在戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按息支出，等同可減低淨按息。最近亦有不少銀行加推定存息優惠，部份定存息比上述按息還要高，但得留意，此類按揭存款掛鈎計劃的好處是在提存方面具有高度彈性，存進戶口的資金不會像定存一樣被鎖死，用家可以隨時按需要提取高存息戶口內之存款，亦可隨時將資金再存放進戶口內，由於利息按每日戶口結餘計算，所以不會基於到期日問題而影響利息收入。

 

有用家提問，若然有大額資金回籠，將回籠資金停泊高存息戶口，若金額之大可抵銷全數按揭利息，那銀行豈不沒有按息收入? 銀行不會亦不可能做蝕本生意，所以此類計劃一般設有存款金額上限，較常見是定於未償還按揭額的一半，個別銀行提供較大優惠，存款可達按揭餘額60%。倘若存款金額超逾上限，部份銀行仍可就超出之金額提供一般活期儲蓄利息，但亦有銀行是不會提供任何利息。

 

另一款是屬於按揭存款相連的綜合戶口計劃，借款人可隨時將資金及儲蓄存錢於戶口，有關存款等同直接扣減按揭本金節省利息，利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算，這樣便無需如傳統按揭計劃般收取部份還款手續費或罰息。按揭利息同樣是按每日貸款淨結餘計算，借款人亦可因應財務狀況隨時提取及存款金額，甚具彈性。這計劃較上述高息存款戶口計劃還多一個優點，用家可藉着持續性存款，透過降低本金而縮短還款年期。

 

兩類按揭存款掛鈎計劃當中，哪一款之慳息效果更大? 若果以兩款計劃同樣批出相同按息及其他優惠條款作計算，以存入相同金額計，一般以扣減本金作用的按揭存款綜合戶口之慳息效果更大。以400萬按揭額、目前按息2.25厘及25年還款期為例子，假設供款人一開始並持續存放資金10萬元於綜合戶口，然後每月再存入3,000元儲蓄，高存息戶口的利息收入抵銷按息達20%，而扣減本金的綜合戶口可減少利息則高達24%，按揭還款期更由原先25年縮減至20年，加快完成整個供款歷程。

 

需留意的是，以上參考例子以兩類計劃之按息一致計算，但市場上，提供扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃之銀行較少，而批出之按息有機會高於第一類的高存息戶口計劃，息差或達0.1厘至0.2厘，若未能好好利用存款特點扣減本金慳息，慳息效果便會反不及第一類高存息戶口計劃。故此，用家可根據銀行批出之實際息率及其他優惠條款作比較，並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。

 

近年銀行流行提供按揭存款掛鈎計劃，除了基於按揭競爭外，銀行亦有利於增強客戶存款基礎，近月港元貸存比率升至85%近年高位，銀行普遍積極吸納客戶存款。善用按揭存款掛鈎計劃的用家亦有利於未來抗衡加息，以投資人士資金回籠後將存款停泊在按揭綜合戶口為例，若存款金額高達按揭餘額一半，等同將淨按息減低一半至1.1厘水平。

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳