適度調節樓按措施不等於托市

 

 

 

財政司長近日表示考慮協助有供款能力但首期不足的市民上車，當中或針對按揭成數考慮一些解決方案，讓上車用家能有更多機會在二手樓市置業；市場一般解讀為政府將會行出第一步適度鬆綁按揭，因而引起廣泛討論。但未幾，行政長官即重申沒有即時放寬按揭成數的需要，原因是雖然近月樓價下跌但以2018年計仍錄升幅，置業供樓負擔比率仍達70%高水平，故此沒有放寬措施的空間。

 

行政長官所指供樓負擔是假設一個單位呎數，再以既定按揭成數、還款期，結合樓價、按息對比私樓住戶入息中位數計算出來，以衡量大眾入市置業購買力。若要這個數字下跌，需要的是樓價或按息下跌，按息在當前加息周期下向升機會仍較大，那麼就似乎只有樓價下調才有機會推跌置業供樓負擔數字，這是否意味只有樓價下跌至供樓負擔可接受水平，政府才會考慮減辣? 如是者，以現時數字計算，樓價需下跌約3成，供樓負擔數字才會跌至約50%水平。政府有責任管理信貸系統風險、回應民生訴求，但卻並非在於直接管理樓價。 

 

港府在十年間共推出了8次樓按措施，然而十年間樓價仍然處於易升難跌的形勢，可見樓價走勢不會基於樓按措施的推出而直線受到管理，相信樓按措施的作用更在於管理信貸風險及避免樓市泡沫滾大等。事實上，樓市走勢往往受複合性因素影響，包括買家需求及樓宇供應量、買家對樓市前景及樓價的預期、就業市道及投資回報等，樓市在主流因素影響下，樓按措施往往只能帶來輔助性作用，卻並非扭轉局面的主因。97年金融風暴後樓市進入下行周期長達六年，期間港府曾推出救市措施，但無阻樓價在主趨勢下出現下跌。由去年8月開始，樓市形勢轉疲，至今樓價從高位已回落約8%至10%，主因與樓按措施沒大關係，而是外圍因素影響入市情緒。 

 

不過，筆者指出的並非放寬樓按措施會否影響樓市轉勢之關係，而是在非常時期推出的樓按措施本身應具有可調節的彈性，而提出調節措施不應就是等同減辣或托市。多項樓按措施已推出多年，長期推行樓按措施往往有利亦有弊，等於用藥既有療效亦有副作用，推行措施時存在的因素或許已改變，十年間樓市形勢和結構亦已出現變化，港府宜按市場及需求變化而衡量樓按措施是否有彈性調節措施內容的空間，以便更切合當前樓市形勢及市民需求。 

 

2015年2月第7輪措施改變了沿用多年的7成按揭比率，一般用家之按揭成數由高達7成降至6成，當時為防範樓市升溫而推出了名為逆周期措施，並指出已希望盡量減低對上車用家的影響。換句話說，政府是盡量不希望措施影響有需要首次置業之市民大眾，多項樓按措施已不乏對投資人士、海外買家、二套房買家作出遏抑作用；當樓市升溫之非常時期已轉變，影響上車人士的措施已變得並非無可避免。若可適度調節，將1,000萬以下首置自用物業的按揭成數由高達6成上調至7成，其實不等同減辣或托市，而是回復有剛性需求的上車用家在二手樓市可獲得的按揭配套，以免他們在措施下基於首期增加而變得更難置業上會。

 

有人提出若然按揭成數上調至7成，或會基於按揭額加大而導致上車人士之供款負擔增加，筆者並不認同。首期不足是目前上車客面對最大的難題，上調按揭成數不等於供款能力不足的人仍可入市，因為上車用家仍需有足夠還款能力才可通過壓力測試。再者，這方面的調節亦有助二手流轉率回復正常，近年市場購買力紛紛流向備有高成數按揭配套的一手新盤市場，反觀二手流轉長期不濟，對樓市發展並不健康，若適度調節上車用家的按揭成數，有助平衡一二手流轉，對上車用家的樓盤選擇亦變相增多。

 

十年間推行的樓按措施甚多，當中牽連的影響混合樓市的變化是相當複雜性，港府需要審時度勢、因時制宜，按變化瞭解彈性修正的可能性。

 

  

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳