半契樓可造按揭嗎？

  

聯名買樓方式分為聯權共有(Joint Tenancy)或分權共有(Tenancy in Common)，以往兩夫婦愛以聯權共有方式持有物業，俗稱長命契，兩夫婦共同擁有業權，將來如果其中一方先離世，另一半可自動擁有全部業權。分權共有並不相同，兩位或以上業主可按照訂立的業權份額持有物業，例如是兩人各佔一半業權，三人以三、三、四比例又或均等比例分配業權，萬一有其中一位業主離世，業權不會自動轉移至其他業主，而是根據遺產承辦或遺囑處理業權。不過，在現行稅制底下，現時很多夫婦都改以單人名持有物業，以便保留另一半之首置身份再購入物業。

 

業主若以分權共有方式持有物業，原則上可自由處理有關業權份額的轉讓，所以較多時由兄弟姊妹、親戚、朋友共同持有物業，萬一意見分歧，業主之間亦可對於所持業權份額擁有決定權。若果幾位業主未能達成共識一致同意賣出單位，其中一方卻決定出售自己持有的業權份額，又或其中一位業主以自己的業權份額抵押予財務公司，以獲取貸款，但最終因拖欠還款而遭財務公司拍賣業權份額，這類承接部份業權的交易，市場稱為半契樓或碎契樓買賣。

 

一般來說，半契樓或碎契樓成交價只能低於市值，折讓幅度可達兩至三成，驟眼看十分著數，但潛在風險卻甚大。半契樓的賣方一般無法提供樓契，由於沒有完整樓契可作抵押，銀行不會願意提供按揭貸款，故此買家基本上需有足夠資金全數支付樓價。那麼轉投財務公司借貸樓款又是否可行？部份財務公司或會承接這類半契樓貸款，但信貸高風險較高的關係，利息約達十厘以上，若買家未能拿掐何時可清還貸款，入市成本相當高。 購買半契樓一般為投資人士，主要是心儀其價格明顯低於市值，但由於買家只有半份樓契又或碎契如三分一或四分一業權，買家需要找得擁有餘下業權的業主並達成共識，方可出售單位，又或商談出租單位的租金分配。

 

除了半契樓，市場上亦有俗稱無契樓或缺契樓，意思是業主已遺失整份或部份樓契，又或賣方在交易過程中不會向買方提供樓契，例如是沒有樓契在手的財務公司因業主拖欠還款而拍賣單位。無契樓的買家雖然未能從賣方取得樓契正本，但由於各項物業相關契約一般會在土地註冊處登記，業主可委託律師透過宣誓而申請補回核證副本。無契樓與半契樓的分別是，無契樓的買家是購買物業全部業權，若然取得完整的樓契核證副本，個別銀行仍會接受按揭申請，但當中的按揭息率及條件較遜。然而，部份銀行仍然難以接受補契物業，尤其若銀行未能確定補回的樓契是否完整，擔心業權有瑕疵；又或即使補回的樓契已齊全，但亦有銀行乾脆認為業權不屬完好而拒絕承按。

 

購買半契樓並非獲得全部業權，買家即使買下部份業權亦未有全權處置物業，包括居住權及出租物業等。例如單位已由其他業權人居住，新買家基本上難以取得居住權，過往亦有案例指出原居於單位的業主即使只持有一半業權，另一半業權已轉至新買家，居於單位的業主仍可按意願一直擁有居住權。故此，半契樓的買家若果未能和其他業權人達成處置或出租物業的方案，基本上難施計策，若想出售單位獲利，買家亦需與其他業權人成功協訂出售單位全部業權，方可於市場以市值價放售單位。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭 董事總經理 王美鳳