買日本樓在港辦按揭

香港人愛買磚頭，但香港樓價處於世界知名的高水平，並非人人可輕易置業。近年有些港人轉投海外尋寶，其中一個地點是日本，眾所周知日本是港人熱門旅行地點，不少人一年往返日本兩三次，感覺上買了日本樓，亦不難打理物業。雖然日本樓價近年已錄得一定升幅，但由於日本樓相對港樓仍是便宜很多，以港幣計由數十萬至數百萬元之樓盤選擇甚多元化，加上日本樓的租金回報可達5至7厘，甚至更高，相比起港樓租金回報一般已降至2至3厘，置業門檻低的日本樓確實有一定的吸引力，較易達成買樓收租的投資理想。不少香港人亦深信出租物業予日本人較有保障，因日本人多重視整齊清潔，亦較自律，出現租霸、欠租的情況較少。

雖然日本沒有限制外國人買樓，但港人買日本樓，如果想在日本銀行辦理按揭仍然會遇上不少困難，因為日本當地銀行未必接受港人之按揭申請。香港人買日本樓，除了可嘗試找香港銀行(或內地母行)在日本的支行辦理外，亦有在港經營的日資貸款機構專門承辦港人買日本樓的按揭申請。這家貸款機構提供較具彈性的樓按優惠，按揭成數可高達7成；針對較受歡迎的東京及大阪區物業，港人可於簽約後一站式在港辦理按揭申請及手續，按息低至2.8%，同樣是每月供款，以日元為借貸貨幣，還款年期長達15年。借款人同樣需要提交約3至6個月的薪金入賬銀行紀錄、糧單等入息證明以及擁有良好財務狀況，審批時間以借款人遞交足夠入息證明及申請文件起計約六星期。留意有關按揭申請只適用於貸款額達2,000萬日圓或以上之貸款(現為港幣約145萬元以上)。

大多港人對日文及日本當地樓市並不熟悉，選擇香港參與代理的一手日本新盤項目風險較低，買家可參考中文介紹的物業資料，亦可由香港物業代理協助介紹樓盤。買新樓盤的好處是，買家無需擔心上手業主之物業保養狀況、業權是否良好及是否凶宅等問題。當然，亦有買家在日本二手樓市場尋寶，希望以更少的資金尋求性價比高的投資選擇，例如有買家在大阪僅以大約港幣55萬元買入一個近地鐵繁忙站的細價小型單位，面積二百多呎，由於該區租務活躍，每月租金可達5萬日圓(現為港幣約3,600元)，租金回報達7.9%。

以上例子對於手頭資金較少但想尋求高回報，並一嚐買樓收租滋味的人士來說確實吸引。買家若持有香港物業，若估價已升水位足夠，其實亦可考慮以物業加按形式套取資金直接支付日本樓價。舉一例子，買家於六年前以500萬元買入香港一個單位，現時樓價已上升58%至790萬元，若向銀行加按之按揭額可高達474萬元，減去按揭餘額240萬元後，尚有足夠水位高達234萬元可用作投資置業，由於本港按息處於低水平，上述物業套現之貸款息率僅低至2.375厘。

不過，海外置業始終是隔山買牛，準買家宜先做足功課瞭解當地物業市場、物業轉讓手續、物業買賣稅項及費用、租金收入稅項及租務管理等。香港人一般懂得買樓選擇地區的重要性，但日本比香港大，例如東京劃分相當多個區部，並非凡屬東京物業便一定是租務活躍，準買家需就心儀物業的地區、升值潛力、租務活躍程度及流轉率多加瞭解。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭 董事總經理 王美鳳