買內地樓造香港低息按揭

日期：2019-07-04

近年港人北上置業熱門地區，非大灣區內地城市莫屬，如深圳、珠海、廣州、中山等，部份香港銀行尤其是中資銀行接受為內地物業提供按揭服務，但大部份只限於前期工作，一般會將有關按揭申請轉介予連繫之內地母行進行正式審批，最終亦由內地母行發放按揭貸款予借款人，有關按揭息率及條款主要跟隨內地樓房按揭。

在「粵港澳大灣區」概念下，其發展潛力不容忽視，銀行亦加緊研發配合市場發展的新產品，最近有銀行為灣區內地住房推出「內地樓香港按揭」計劃，新推出期間之試點只限深圳一手住房，其後範圍將逐步延伸至其他大灣區內地城市。港人買指定內地城市的住房後，可以一條龍在港辦理按揭，除了整個按揭過程都由香港銀行職員負責跟進，客戶可得到同聲同氣的服務外，亦可直接在香港銀行提取按揭貸款。與內地銀行承造按揭的不同之處是，上述計劃基本上是參照香港現有按揭條款，故此，按揭成數上限依照香港按揭準則，1,000萬以下物業之按揭成數高達6成及貸款額上限為500萬元。不過，由於港息持續處於低水平，有關計劃最大優勢是息率明顯較低，全期按息低至P-2% (P現為5.375%)，即目前實際息率低至3.375%，低於內地樓房按息平均約為5.4%，利息開支已可減少約38%。

有關按揭以港幣作為貸款單位，貸款金額高達1,000萬元，按揭年期可長達30年，計劃亦適用於新造按揭或現房契抵押套現，借款人的年齡與按揭年期總和不可超於70年。在按揭申請過程中，借款人同樣需要提交足夠的入息證明包括不少於最近3個月的糧單及銀行月結單、身份證明文件、住址證明及住房銷售合同等。大多港人對內地房貸準則並不熟悉，當中部份城市住房受限貸政策所限制，這個「內地樓香港按揭」計劃可讓港人購買內地住房後一條龍在港辦理按揭，過程中全由香港銀行職員向借款人解答疑問及處理手續，感覺更便利和親切。

廣深港高鐵及港珠澳大橋通車後，市場憧憬「粵港澳大灣區」(包括廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、江門、惠州、肇慶及香港、澳門兩個特別行政區)內城市群形成交通便利及功能互補的商業圈及生活圈，而且，大灣區內地城市樓價仍然低於香港，故此近年不少港人亦考慮於大灣區內置業。不過，由於內地推出調控樓市政策，大灣區內多個城市的樓房均有着不同程度的限購和禁售限制，香港人實則上並非想買內地樓便一定可買到，有意置業人士應先瞭解自己是否合符條件購買相關城市的住房。現時內地多個城市均有限購令，當中所限制的範圍及程度有所不同，例如不少城市均要求非當地人士包括港人須證明自己在當地工作並已繳納指定年期的社保，方合資格購買有關內地城市的住房。而部份內地城市樓房亦設有禁售期，買家在買入物業並取得產權證後須於指定年期後方可轉售單位，以深圳為例，如屬住宅，目前禁售期為3年。內地置業涉及的稅項及交易費用與香港不同，轉售物業時亦視乎當地城市的一些準則而牽涉不同項目的稅項和費用，買家宜先瞭解清楚。