哪類人轉按仍有著數？

日期：2019-10-16

今年6月至9月期間，銀行幾度調整按揭息率及優惠，當中轉按之調整幅度相對較大，現時部份銀行提供予轉按之現金回贈遜於一二手新造按揭，以指標性大型銀行為例，調整後之轉按現金回贈一般由以往高達貸款額2.1%下降至1%，大額轉按則高達貸款額之1.5%，個別大型銀行更停止提供轉按現金回贈。轉按息率方面，由以往H按息低至2.375厘(等同封頂上限P-2.75%，細P現為5.125%)上調至目前主要為2.625厘(等同封頂上限P-2.5%，細P現為5.125%)，升幅為0.25厘，與新造按息基本上看齊。經過調整後，對比現時不少業主仍以2.375厘之利息供樓，現為2.625厘之轉按息率變得並不吸引，加上縮減現金回贈，申請轉按之誘因大減。那麼，現時轉按是否就沒有著數可言? 其實，對於以下幾類人來說，轉按仍有著數之處，又或仍具一定誘因。

對於兩三年或之前使用發展商高成數按揭上會之用家，有關財務付款方法之低息優惠期已經或快將完結，為免息率跳升導致利息開支及供樓負擔劇增，可衡量轉按至銀行的可行性，以減省利息。發展商近年提供的高成數一按，較普遍是首兩至三年提供較低或貼近銀行按揭息率，例如是首三年按息約於兩厘多水平，但其後則跳升至P減1%至P加1%不等，即實際息率升至4厘多至6厘多水平。目前銀行轉按息率仍介乎2.475厘至2.625厘，轉按至銀行可省息達一倍多。用家可先找銀行提供物業最新估值，再根據按揭成數上限及還款能力計算可承造之按揭金額；由於數年間樓價已累積一定升幅，按揭尚餘金額亦已遞減(供息不供本除外)，轉按至銀行所需支付的首期差額理應可減少。不過，不同新盤近年升幅差異亦大，用家可先估價再衡量自身個案是否具條件轉按。

另一類是涉及物業套現的轉按申請，即是以物業作抵押套取流動資金，可套取之金額以樓價現值根據按揭成數上限計算，即高達估值5至6成，若果仍有未償還之按揭餘額，則須減去按揭餘額以計算可套取出來之現金流。美國減息下，香港低息環境持續，以磚頭套現之成本相對仍低，僅處於兩厘幾低水平，亦是較簡單直接套取大額資金之渠道。而且，以轉按方式申請套現仍可獲銀行提供高達1.5%之現金回贈，足可用作抵銷律師費之餘，亦可抵銷部份利息開支。

還有一些按揭用家，置業初期礙於首期不足又或資金周轉等問題，需要先找財務公司以高成數貸款協助上會完成交易，主要用作過渡形式，按需要經過半年至三年後或會因應財務狀況轉變而考慮轉按至銀行，以減省財務公司較高之利息開支。尚有一類轉按申請人，他們轉按的原因仍然是基於銀行提供的可觀現金回贈。雖然轉按現金回贈已由高達貸款額2.1%降至一般為1%甚至零，但部份銀行仍可提供高達1.5%至1.6%現金回贈，即使按揭用家現時供樓利息僅2.375厘，對比轉按後之按息大致已調升至2.475厘至2.625厘，看似沒有誘因轉按，但尤其對於大額轉按，1.5%之回贈仍有相當吸引力，例如以轉按600萬計，現金回贈高達9萬元，扣除轉按律師費數千元，仍有高達8萬多元可落袋，即使轉按後按息已高出0.1厘，但兩年罰息期內之利息其實僅相差約$11,768，有關回贈已可抵銷逾十年之利息差幅，用家分分鐘在數年後已再有換樓打算，那麼轉按先取回贈便仍覺著數。況且，目前仍有個別銀行可提供轉按息率低至2.375厘，若果在沒有息差的情況下，現金回贈便仍然顯得非常吸引了。