新按保疑問(下) –保費計算與轉按

日期：2019-12-05

現時按揭保險計劃分為新按保和原有按保範圍，所收取的保險費用有所不同，新按保的保險費較原有按保增加15%，按證公司提供的保費表共分四個，分為表一、二、三、四，表一、表二顯示原有按保的保費率，表三、表四顯示新按保的保費率，保費依據所選的按揭成數、按揭年期、繳付方式(一次性或每年支付)及保險範圍而釐定。以一次性支付保費為例，選用8成按揭25年期，原有按保的保險費為按揭額之2%，若屬於新按保例如是超過600萬物業承造8成按揭，保費率提高至2.3%，即15%增幅。

表三、表四的分別在於保險範圍，若果銀行提供的基本按揭成數達6成，新按保之保費可參考表三(保險範圍由按揭成數60%以上計)，若果銀行提供的基本按揭成數不足6成，新按保之保費便依據表四(保險範圍由按揭成數50%/40%以上計)。按照現行措施，若單位價值超過833.33萬，按揭成數已不足6成，例如850萬之按揭額上限為500萬元，按揭成數是58.8%，保費表便依據表四，同樣是8成按揭25年期之保費率調高至2.62%。由於保險範圍略為增加，保費率亦會稍為調高。根據現時樓按規定，如已有未供滿之物業又或已就其他按揭作為擔保人，有關樓按申請便會列為二套房按揭，基本按揭成數會被扣減一成至5成，這類情況之保險範圍亦是由按揭成數5成計，保費率以表四計算。例如申請人已是兒子物業的按揭擔保人，他購買一個700萬單位承造8成按保，保費率同樣以表四計之2.62%。

8成與9成按保之保費差幅頗大，透過新按保承造8成按揭、30年供款期，保費為貸款額之2.47%，若轉為9成按揭，保費率增加一倍至5%。保費看似相當高昂，事實上，按揭保險公司會因應申請人的信貸狀況及風險評估而提供保費折扣。用家普遍選擇一次性付款方法支付保費，原因是可獲保費折扣及加借入按揭額一併供款。以中原按揭近日獲成功批出按保的客戶個案為例，保費折扣以6折為主。以一個案為例，買家購買一個750萬單位申請9成按保、30年供款期，保費率獲成功批6折降至貸款額3%，由於壓力測試下之供款佔入息比率達62%，高於既定要求之60%，保費增加10%至3.3%，但仍較原訂保費率5%為低。

新按保範圍除了適用於新造按揭，亦適用於不涉及套現的轉按申請，對於一些早年採用發展商一按的用家，便可透過新按保轉用銀行低息按揭。發展商提供的高成數一按之低息優惠期一般在兩三年後完結，之後息率跳升至P減1%至P加1%不等，實際息率達4厘至6厘，為免負擔高昂利息，用家大多衡量轉按可行性。由高成數按揭轉按至銀行，例如是由8成按揭轉按至銀行提供之5至6成按揭，若非樓價已明顯上升，用家需補回幾成首期差額才可轉按至銀行，現時透過新按保，按揭成數可高達8成，用家便有較大機會用按保轉走發展商一按。

以一個案為例，買家於兩年前以750萬元購入一個新盤單位，採發展商8成一按上會，首兩年按息2.5厘，現時樓宇落成，按息亦跳升至P即5厘，每月供款由$26,917增至$34,460。現時樓價升值至830萬元，若轉按至銀行申請6成按揭，需補回首期差額約67萬元，現透過新按保轉按，根據按揭餘額申請68%按揭，按息現為2.5厘，連同保費借入按揭額，每月供款仍降至約$27,300，利息部份由$23,500降至約$11,930。

不過，用家需留意申請新按保以樓價不高於1,000萬為限，轉按以當前估值計算按揭成數，換句話說，即使買家於三年前購入新盤單位時，樓價為900萬元，若現時樓價估值上升22%至1,100萬元，買家便不可透過新按保申請轉按。但當然，市場上之新盤為數不少已超出1,000萬元，故此新按保轉按只局限於部份涉及銀碼較細之單位。