2019按揭市場回顧

日期：2019-12-19

踏入12月，是時候回顧今年按揭市場。今年與樓按相關的息率出現了不少變化，銀行同業拆息、新造按息、最優惠利率(P)的水平與年初已有分別。拆息的變動在很大程度上反映銀行資金成本變化，若果資金充裕度減少、市場資金需求增大、銀行保留資金意欲增加等因素，都會推高拆息。

今年初與樓按相關的一個月拆息僅約1厘多水平，自3月份港元一度呈弱勢推使金管局數度入市，銀行結餘再由763億元降至543億元水平，而拆息亦由4月份開始上揚，及至年中加上季節性因素及大型招股活動下，一個月拆息持續升逾2厘水平。期間銀行保留資金意欲增加，定存息在競爭下趨升，資金成本上升下，改善息差誘因亦增；大型銀行於6月份牽頭調整按揭息率及削減優惠，按揭市場展開了今年的調整潮，4個月內數度調整，由調整新造細額按息延至轉按，再延至全線按揭調整。新造按息由年初低至H+1.23%(上限P-2.75%，細P計)，現金回贈高達2.1%，調整至目前一般為H+1.3%(上限P-2.5%)，現金回贈1%。以實際按息計，新造按息上調了0.25厘，現金回贈減幅則較大。事實上，數字上亦反映銀行放貸資金趨緊，港元貸存比率由年初86.8%連月升至最近達90.7%新高水平。

上述提及銀行加息，由於加的是新造按息，故只影響新按及新造轉按人士；但與此同時，美國於今年第三度減息後，本港銀行亦決定調減最優惠利率(P)，便有助所有供款人士包括新造及現有用家減輕供款負擔。俗稱細P之最優惠利率由5.125%降至5%，大部份銀行已跟隨調整，俗稱大P之最優惠利率由5.375%降至5.25%，但留意，截至現時所知，仍有個別銀行未有跟隨調整，故此目前市場上出現了4個P，分別是5%, 5.25%, 5.375%, 5.5%，用家需小心留意，以便計算出銀行實際按息。

今年樓按市交織着好淡因素，中美貿戰時好時壞、連月政治運動困擾市場、經濟下滑亦有加快跡象；另一邊廂政府於10月中放寬按保，令上車及自住用家直接受惠，銀行一方面上調新造按息，但於10月底減P。在多項因素下，今年樓按市場出現的上落變化較多，年初至3、4月份，市況由回穩急速轉旺，上半年按揭申請量持續按月逾萬宗，5月份更升至17,456宗相當活躍水平，下半年涉及二手交投的按揭量逐步下跌，惟基於按揭調整帶動轉按尾班車，7月份新批轉按達4,865宗9年新高水平，整體按揭申請量因而未有大跌，隨着轉按尾班車影響消退，按揭申請自9月起跌穿萬宗水平。預料今年整體提取按揭宗數將較去年略減，但由於平均按揭額上升，料全年提取按揭金額料與去年相若達3,400多億元。

政府於10月中提出按保修訂，絕對是今年按市重大新聞，那是自09年起十年間接連推出樓按措施後首度放寬。按保修訂後，9成按揭之樓價上限調高至800萬元，900萬以下之按揭額上限為720萬元，而1,000萬或以下樓價可造高達8成按揭。由於十年間樓價已升達兩倍，按保修訂後之樓價上限可貼近回市價現實水平，重新發揮原先協助市民自置物業之作用，幫助用家以低首期上車。放寬按保有助促進二手物業流轉率，讓買家在二手市場可有更多樓盤選擇，避免買家在無可選擇下紛紛流向備有高成數按揭配套的一手樓盤市場。10月中受放寬按保利好消息刺激，市場購買力瞬即聚焦1,000萬以下物業，中小型單位交投量彈升，刺激作用維持約三星期後，11月社會一度發生較大動盪隨即再度冷卻樓市氣氛。