按息一邊跌銀行一邊減優惠啟示

日期：2020-05-21

近月大型銀行牽頭進一步削減按揭回贈，去年至今銀行接連縮減按揭優惠後，過往樓按貸款高回贈吸客模式已轉變。現時平均新批按揭金額為440萬，平均新批轉按金額約360萬，調整後有關銀行一般新造按揭額之現金回贈由過往1%降為0.5%，轉按貸款一般金額之現金回贈降至象徵式的0.2%，銀行除了進一步控制資金成本，亦反映銀行看淡轉按業務，並扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭受益的經營環境。

雖然3月份美國已大規模放水救市，但新冠肺炎疫情在歐美地區擴散，市場憂慮加深，早前美元避險需求高企一度扯高美息未能回落，最近市場敏感情緒緩和，美元拆息已降至減息後應有水平。而在本港，銀行避險性保留資金意欲增加下，港元拆息雖有回落但仍持續高於美息，未跌至正常應有水平。不過，最近金管局多管齊下為銀行釋放信貸資金流動性，加上港元已多次觸及強方兌換保證，令金管局入市，銀行體系結餘由之前的540億元增加至近950億元水平，由於港元流動性增加，銀行同業拆息逐步回落，與樓按相關的1個月拆息由3月高達逾2厘水平降至5月15日為0.64%。

市場供樓計劃主要以H按為主，目前使用比例達88.7%(3月份住宅按揭統計數字)，拆息下跌可讓大部份供樓人士減輕供樓負擔，儘管銀行近日調減新批按揭優惠，但影響性輕微，甚至基於減息已有所抵銷。現時市場上H按息介乎低至H+1.25%至H+1.3%，封頂息率以P按計實際息率為2.5厘為主，拆息跌勢下，H按息已跌穿2厘，5月15日計H按息已低至1.89厘，變相H按用家已可享減息高達0.61厘，每月供樓利息開支節省達24%。

隨着本地新冠肺炎疫情緩和，累積多月的樓市購買力正在釋放，近日樓市交投明顯回升，多個新盤已準備重啟銷售，按息下跌對正在回暖的樓市帶來進一步正面訊息。樓市連繫按市，加上資金流動性增加，原則上銀行樓按取態應可望改善。不過，環球疫情不確定性仍大，帶來全球經濟連鎖影響，本地經濟環境亦在轉壊，銀行對運用放貸資金的分佈有所考慮，短期內中小企應急貸款需求增加，政府亦提出中小企百分百擔保特惠貸款，鼓勵銀行支持提供及時雨，紓緩企業資金壓力，故此涉及企業及個人客戶應急貸款需要運用的資金將會上升。那麼，雖然銀行資金流動性增加，但礙於應急貸款需求亦上升，而就業市場惡化或影響借款人的還款能力，銀行警覺性增加，故此對於樓按取態亦可能較保守。最近港元隔夜拆息已回落至5月15日為0.17%，與美息拉近，反映銀行資金流動性增加，但與樓按相關的1個月拆息雖由上月高逾2厘水平跌至5月15日為0.64%，跌幅逾1厘，但高於美息差幅仍較大，反映銀行拆借取態仍審慎。銀行同業拆息是否可續跌至貼近美息水平視乎銀行體系結餘及流動性是否可進一步上升。暫時所看，筆者樂見市場上有銀行對於樓按取態一直保持正面積極，管理信貸審慎的同時，維持整體性信貸融通亦相當重要。